什么是不动产登记？
非公证继承如何办理？
存量房“带抵押过户”
如何办理？
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10月18日，市自然资源局、市住房和城乡建设局、市不动产登记中心、市住建事务服务中心工作人员做客大连新闻传媒集团广播中心FM103.3新闻综合广播《12345政务服务便民热线》节目，围绕不动产登记相关话题与市民进行互动交流。
提问 & 解答
问：2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，这一重要节点标志着我国不动产统一登记制度全面落地实施。不过很多市民可能仍有疑问：什么是不动产登记？哪些不动产需要登记？
答：
自不动产统一登记制度实施至今，十年间我市市内四区的工作成效十分显著：累计办理不动产登记244.5万件，核发纸质证书与证明208.8万本，处理查询业务705.9万件，颁发电子证照159万份。这些实实在在的数字，正是我市不动产统一登记工作高质量推进的生动见证。
什么是不动产登记？
根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记，指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，是不动产物权的法定公示形式，为群众的不动产权利提供法律保障。
哪些不动产需要登记？
不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物；不动产登记主要是对不动产权利进行登记。比如，土地上的建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权；房屋上的房屋所有权；林木上的林木所有权、林木使用权；利用房屋、土地进行抵押的抵押权等等。
建立和实施不动产统一登记制度，一方面，有利于保护不动产权利人的合法权益，让权利人安心、放心；另一方面，能保障不动产交易安全，避免因产权不明晰等问题产生交易风险；同时，也能提高政府治理效能，更好地服务群众。概括来讲，不动产登记就是要发挥保护权益、便民利民的重要作用。
问：不动产权证书被群众亲切地称为“大红本”，成为大家财产权益的重要凭证。2016年5月31日，我市颁发了全省第一本不动产权证书，开启了辽宁不动产统一登记新时代。十年来，“大红本”的办理服务持续迭代升级。请问我市不动产登记在保障群众财产权益、推进便民利企服务方面，都开展了哪些特色亮点工作？
答：
2015年，国家正式启动不动产统一登记改革，为产权保护与民生服务搭建了全新框架。自改革启动以来，大连市不动产登记中心始终紧扣“保护产权、登记为民”的核心宗旨，通过一系列务实创新举措，推动我市不动产登记工作实现历史性突破，取得了显著成效。
一是创新性推出“一岗通办”，提高涉税不动产登记便利度。
涉税不动产转移登记“一岗通办”工作模式，实行无差别受理，市民缴税之后当即领证。涉税商品房、存量房转移登记只需在一个窗口、一个环节内办理完毕，办理时间缩短到30分钟以内，精简重复资料近60%。典型做法被自然资源部列为“优化不动产登记营商环境提升便利化水平典型案例”在全国推广。
二是积极开展存量房“带抵押过户”，优化不动产交易流程。
采取线上“双预审”、线下“只跑一次”，即可取得不动产权证书和登记证明的登记业务模式，而且跨行间、组合贷款都能办理。这在全省属首创，“带抵押过户”实施至今已办理业务约1500件，极大地降低了群众购房负担。
三是优化继承登记办理，非公证继承破解群众办事难题。
2021年8月推出了非公证继承转移登记业务，该业务群众需求广泛，涉及法律关系复杂、专业要求高，业务办理难度较大。不动产登记一线人员顶住压力，制定并持续优化业务流程，成功攻克了非公证继承登记这块“硬骨头”。我市非公证继承业务按照“数据多跑路、群众少跑腿”原则，采取了包括精简要件、实行承诺制、开展公证继承转移登记网上办等在内的一系列便民措施，累计办理了业务1.39万件，节省公证费用约6000万元。今年底还将正式实施遗产管理人承诺制度引入非公证继承登记业务，进一步优化办理流程。
经过改革，大连市内四区的不动产登记便利度持续提升，超过80%的登记业务实现即时办结，涵盖存量房转移登记、商品房转移登记、抵押注销登记等多项高频业务。
问：请介绍一下大连不动产登记数字化改革方面的工作。
答：
近年来，大连市不动产登记中心以数字化改革为引领，围绕“一网通办”改革工作要求，持续深化“不动产登记+互联网”工作，不动产登记信息查询、抵押登记、公有住房出售、司法查封、丢证补证等多项业务实现不见面“全程网办”。2022年在全省范围内率先推行不动产登记电子证照的使用，有效促进抵押登记的全程网办，开启了辽宁不动产登记数字证书时代，截至目前，全市累计生成电子证照159万份。
一是持续优化信息查询服务。
积极拓展不动产登记信息查询渠道，“辽事通”App和大连政务服务网都开设了不动产登记信息查询功能。不动产登记信息查询结果可以下载、打印和验真，实现了查询业务“掌上办”“网上办”。
二是推进抵押登记“全程网办”。
不动产登记系统与金融机构审批系统直接对接，市民可在政银合作便民服务点一次性办理抵押登记，包括存量房抵押登记、商品房预告和抵押权预告组合登记、抵押注销等多项业务实现全程不见面办理。目前全市此类便民服务点开通了250余个。
三是全面推行“一件事一次办”。
推进“二手房转移登记及水电气暖网联动过户”一件事一次办，市民在办理不动产登记时同步提出水电气暖网更名申请，信息通过市政务服务一体化平台自动推送水电气相关部门；围绕企业办事便利化，持续优化“涉企不动产登记”改革，充分发挥企业登记综合窗口“一站式”服务优势，为企业发展减负松绑。
问：宋先生把自己和老伴名下的房产过户给了儿子，并且和儿子约定好一直居住在这套房子里。想询问能否办理居住权登记，如何办理？
答：
根据《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
宋先生这种情况可以办理居住权登记。需要居住权人即宋先生和老伴以及儿子共同到场办理，携带房证、身份证、户口簿等能证明亲属关系的证明材料。同时儿子还需要携带婚姻材料，如已婚需要配偶配合。
问：赵女士要出售房屋，已谈好了买方，但是房屋有贷款尚未还清，因资金紧张，赵女士跟贷款银行了解到可以带抵押过户，请问是否可行，如何办理？
答：
二手房“带抵押过户”不动产登记工作已于2023年3月15日开展。赵女士这种情况就可以在贷款未结清的情况下与买方达成买卖意向，并向贷款银行申请办理带抵押过户手续。
流程简要概括为四步：
第一步，买卖双方签订存量房买卖合同并网签备案和资金监管，协议中应明确为带抵押过户。
第二步，银行向不动产登记中心提交带抵押转移的预审材料。
第三步，预审通过后，买卖双方线下到不动产登记中心办理带抵押转移登记。
第四步，买方取得不动产登记证书后，资金分拨，卖方贷款银行注销原抵押登记。
问：刘先生房产证因保管不当找不到了，想问一下产权证应该怎么补办，需要多久能补办出来？补证后原来的房证找到后还有效吗？
答：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定：不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失、不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后，即予以补发。
刘先生可以携带本人身份证到不动产登记机构申请补证，即时办结领证。也可以通过“辽事通”App直接线上申请补证后，再到不动产登记中心领取房产证。补证之后原房产证作废。
问：王先生的母亲几年前购买了一套商品房，现在要办理产权，因为生病这几年一直卧床，无法亲自到场，请问这种情况必须办理委托公证吗？
答：
不动产登记中心为特殊群体开放了上门服务。凡是家庭住址在市内四区、意识清醒，年龄80岁以上且行走不便的老年人、长期居家卧床不起的病人、已入院治疗无法行走的病人、临产期已近的孕妇和丧失行动能力的残疾人等，均可预约上门服务。上门服务是免费的，不收取任何费用。
问：陈先生的公司因资金周转需要，以名下房屋做抵押向银行借款，银行审批通过后就要办理抵押登记。想问一下，抵押登记需要多久办结，能否加急办理以便银行尽快放款，解决企业燃眉之急？
答：
不动产登记中心在三楼设置了企业专窗，专门办理企业相关业务。为提高为企业融资贷款登记服务水平，凡借款人为企业的存量房抵押登记，抵押期限由原来的2个工作日压缩为即时办结，陈先生与银行双方共同到不动产登记中心三楼企业专窗，即可实现一站式办结，立即取证。
问：程女士夫妻为10岁的女儿购买了一套住宅，现在想要出售，需要监护人代为办理吗？需要准备什么材料？
答：
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
未成年人作为无民事行为能力或限制民事行为能力人，在申请不动产登记时，应当由其监护人代为办理。程女士这种情况，孩子的监护人是父母二人。代为申请登记时，应当父母二人同时到场，提供三人的身份证明和能证明监护关系的相关材料，如户口簿、出生证明等。此外，还应当提供为孩子利益而处分房产的书面保证。
问：邵先生在办理离婚时和妻子约定将两人婚内共同购买房屋给儿子，这种情况能办理离婚析产吗？应该怎么办理手续？
答：
离婚析产是对婚内夫妻共同所有的房屋进行分割，双方约定房屋产权归属给子女、亲属或其他人所有的属于转移行为，这种情况应通过赠与或买卖的方式办理相应业务。邵先生可以和前妻、儿子到不动产登记机构共同申请办理转移登记手续，将房屋过户给儿子。
问：迟女士和老伴有一套房产，老伴去世了，迟女士现在想把房子过户给女儿，这种情况可以直接过户吗？
答：
根据《民法典》的相关规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，为夫妻共同财产。夫妻任意一方去世后，其对应份额的产权应依法被继承。迟女士应该先办理继承，对其老伴的份额进行继承登记后，再将房屋过户给女儿。
问：现在市民办理房屋继承可以选择非公证继承，请问什么是非公证继承？
答：
四年前，市民办理房屋继承时只有两种途径，持公证处继承公证书或持生效司法文书办理房屋继承转移登记。2021年8月，大连开展了非公证继承工作，市民只要按《不动产登记规程》规定提供全部材料，直接到大连市不动产登记中心办理继承房屋的产权证，开辟了第三种途径，为广大市民办理继承手续提供了便利。
《不动产登记规程》规定，办理非公证继承要准备的材料主要包括：房屋产权证、被继承人的死亡证明、被继承人与全体继承人的亲属关系证明、所有继承人的身份证等。如果继承人中有去世的，就会涉及代位继承或转继承。需要提供继承人的死亡证明，以及该继承人与其配偶、子女等的亲属关系证明，包括结婚证、身份证、独生子女证等相关材料。
问：刘先生的父亲去世了，他想把父亲名下的房屋办理继承过户。刘先生问，他父亲的房屋都谁有继承权，办理继承时需要谁到场？
答：
《民法典》规定，房屋产权人去世后，其第一顺序法定继承人是配偶、子女、父母。结合刘先生的问题，他父亲的房屋，有继承权的有他的爷爷、奶奶，他的母亲和他的兄弟姐妹。这些人均需到场。
问：王女士父亲去世后留有一套房屋，但是她的爷爷奶奶在外地，而且不继承她父亲的房屋。王女士问，她的爷爷奶奶可以不到场吗？
答：
按照《不动产登记规程》要求，她的爷爷奶奶可以在当地公证处办理一份放弃继承公证书，邮寄给王女士提交给我们，王女士的爷爷奶奶就可以不到场。王女士也可以与大连本地的公证处联系，通过公证处以视频方式联系外地的爷爷奶奶办理放弃继承公证书。两种方式都可以。
问：张先生的母亲去世了，他要办理继承手续，但是医院开的死亡证明丢失了，怎么办？
答：
可以去医院补开证明，要是去医院不方便，可以提供注明了死亡日期的户口本、户籍证明或者火化证替代。如果单位、居民委、村民委等部门能出具相关材料也可以。
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文字：吴耀辉
资料：市自然资源局 市住房和城乡建设局 市不动产登记中心 市住建事务服务中心
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编辑：王宇
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监制：穆军 侯智良
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