夫妻俩想买一套“学区房”，买卖双方为逃避200多万的税款，竟想通过“婚更”办理过户手续，也就是双方通过结婚办理过户手续后再离婚。

不料，合同签订后不久，双方产生分歧，陷入了纠纷……

小莉和小张想为孩子上学置换一套“学区房”。3月，夫妻俩通过中介公司找到了卖家李女士。

夫妻买“学区房”为逃避200多万税款，想通过“婚更”办理过户手续 资料图

经过协商，房屋成交价格定为3870万元。为逃避200多万的税款，中介公司提议买卖双方可通过“婚更”办理过户手续，即小莉与小张先离婚，小张再与卖家李女士结婚，两人在婚内办理房产过户，之后再离婚。而后，买卖双方同意了这一提议。

当日，买卖双方便签订了《房地产买卖合同》。合同中约定购房定金为200万元，现场交付20万元，剩余180万元于本合同签订后七日内补足。合同中还约定双方通过婚姻办理过户手续，并载明：如果因为乙方（小莉、小张）原因导致本合同无法履行，乙方已支付的定金由甲方（李女士）没收等内容。

合同签订后不到一周，小莉和小张却就房价款、付款期限、付款方式与李女士产生了分歧。

在合同签订后第二天，小莉、小张从别处了解到，该小区上一套相同户型房子以3500万元的价格卖出。夫妻俩认为中介串通卖家把房价抬高，从而要求降低房价、延后付款期限等。在与卖家协商无果后，夫妻俩迟迟没有支付剩余定金。

当年6月，李女士向小莉、小张发送了《合同解除通知函》，通知他们购房合同解除，并且没收已经缴纳的20万元定金。夫妻俩不服，将李女士告上法庭，要求李女士返还定金以及支付相应利息。

法院判决：购房合同无效

一审法院认为

双方达成的房屋买卖合同中关于“通过婚姻办理过户手续”的约定违背公序良俗，旨在避税，应属无效。除此之外，双方约定的其余合同内容合法有效，应予恪守。由此，一审法院认定案涉房屋买卖合同系因小莉、小张违约而导致解除，李女士主张没收定金具有事实和合同依据，驳回了小莉、小张的诉请。夫妻俩不服，上诉至上海一中院。

上海一中院经审理后认为

本案的争议焦点为李女士是否应退还夫妻俩20万元购房定金及利息。对此，需判定本案双方签订的购房合同是否有效。

上海一中院认为，其一，双方通过婚姻办理过户手续的是为了逃避缴纳税款，属于明显的偷税行为，且涉及数额巨大，违反了法律的强制规定，应当予以禁止。

其二，买卖双方利用房地产登记管理的漏洞，约定买卖双方通过先结婚后离婚的方式，完成案涉房地产所有权的变更，有违公序良俗。

其三，合同系通过“婚更”这种非法的手段实现合同目的，“婚更”条款是合同主要条款，是完成案涉房屋所有权变更、实现合同目的的唯一手段。综上，该合同应认定为无效。

鉴于本案《房地产买卖合同》无效，定金条款亦属无效。上海一中院遂改判，李女士返还小莉、小张购房定金20万元。同时，小莉、小张对签订无效的《房地产买卖合同》亦存在过错，应当承担一定责任，故驳回了小莉、小张要求支付利息的诉请。

法官提醒

在社会经济活动中还存在其他利用婚姻登记制度获取利益或者逃避责任的现象，诸如：利用虚假结离婚骗取拆迁款、逃避执行、骗取贷款，规避房屋限购政策、取得特定城市户籍等，社会主体从事上述不法交易不仅有违公序良俗，同时其交易本身具有极高的法律风险，行为人本人也极易触犯法律，甚至走上犯罪道路。

延伸阅读

女子6年前在杭州180万卖房 如今120万买回同栋楼房源

6月，杭州市区二手房共成交8849套，创下15个月以来新高。上半年二手房成交量则超过4.3万套，自2019年以来，排名第二，仅次于2021年上半年的5.5万套。

上半年杭州二手房成交总价段占比（数据来源：杭州贝壳研究院）

由此可见，在楼市利好政策频出，房东以价换量之后，杭州二手房市场活跃度明显复苏。

那么这半年，到底哪些人在买房？多名购房者向记者讲述了他们的买房故事。

6年前180万元卖房

如今120万元买回相同房源

“今年上半年，我把6年前卖掉的‘老破小’又买回来了，还净赚60万元呢！”说起不久前的买房经历，山东姑娘刘芸（化名）有些兴奋。

2018年，为了回老家发展，刘芸卖掉了自己在市中心的“老破小”——嘉汇大厦一套顶楼51㎡的房源。虽然有电梯，但因为是顶楼，当时卖掉的价格不算高，约180万元。

刘芸的房子位于嘉汇大厦（资料图）

虽然刘芸回了老家，但依然喜爱杭州这座她曾经奋斗过的城市，关注着杭州。今年上半年，杭州市中心“老破小”成交火热，远在山东的刘芸在曾帮自己卖房的中介朋友圈看到，一套与自己之前那套房子差不多面积的房源，只要125万元。于是，刘芸立刻决定回杭州来看房。

“我到现场后都惊呆了！怎么会有那么巧的事呢？我要看的这套房子跟我当年卖掉的房子是同一幢！”刘芸说，两套房同样是51㎡，不过当时自己卖掉的是顶楼，而这套是16楼，可以说楼层更好。

“不是顶楼反而更好出租，也更适合我。”刘芸看完房当即决定下单，最终以120万元成交。

刘芸表示，自己下单的另一个原因是这套房源本身就带有租约，月租金3500元，年租金回报率高达3.5%。“和存款利率相比，这样的回报率已经相当不错了。”她说。

父母卖掉老家房子

来杭买房养老

6月初看房、6月底签合同、7月8日过户……最近，张建生（化名）完成了一件大事，入手了阳光城上府的一套二手房。

“房子不大，89m²，父母两人住是足够了。”张建生告诉记者说，这套房子主要是给父母养老住。阳光城上府行政区划上属于萧山区，但是紧邻滨江区，与张建生现在住的小区也很近，这正是他选择阳光城上府的原因。

“为父母在杭州买套房子养老，这个想法其实早在两年前我爸爸退休的时候就有了。”张建生说，去年10月杭州限购放松之后，他就开始关注楼市的各类消息，为买房做准备。让张建生真正下定决心的，是房贷利率大调整。

“5月31日那天杭州房贷利率终于调整了，首套利率从3.75%直接降至3.25%。该出的政策都出了，我个人觉得该下手了。”张建生说，相比1.5成首套，3.25%的利率对他的吸引力更大，毕竟对他而言首付款还是宽裕的。

张先生表示3.25%的利率对他来讲有很大的吸引力，图为看房资料图（图文无关）

当然，张建生决定入手二手房，还有一个原因就是如今杭州的新房二手房差价越来越小，二手房即买即住的优势一下子凸显了出来。“在阳光城上府前前后后看了七八套房子，最终看中了其中一套。这套房子房东挂了有大半年，最初挂牌价330万元，我看房的时候已经调到315万元。经过一番讨价还价，最终还到了一个整数价格，300万元。”张建生说，阳光城上府最高点时曾站上过5万元/m²，如今他以不到3.4万元/m²的价格买入，算是比较满意了。

为了买这套房子，张建生父母卖掉了老家的一套房子，凑到了150万元首付款。“现在的房贷政策很友好，做接力贷的话，可以一直贷到85岁，所以我们商量了之后决定以父母自己的名义买房，这样也能贷20多年。”张建生说，不到8000元的月供压力，对他们家而言压力不大。

至于接下来房价是涨是跌，张建生心态倒是很平和。毕竟是把老家的房子置换到杭州来，即便真跌了，账面损失也不会太大。但一旦房价起来，升值空间肯定要远超老家那套房。

抓住置换时机

两房换成了四房

今年上半年，上城区的田雯（化名）终于把九堡的房子成功置换到了艮北。田雯住在九堡靠钱塘江的一个小区已有多年，由于她所住的小区建成较早，面积89㎡只有两房，随着家庭人口增多，卧室不够用，因此几年前就萌生了置换三房或四房的想法。于是，去年她就把房子在中介机构挂牌出售。

置换到哪里呢？在城东生活这么多年，田雯对周边已经很熟悉了，不愿意把房子换得太远，只考虑在城东方向置换。同时，房子总价既要在预算内，又要兼顾孩子的上学问题。看了一圈下来，她最终选择了艮北靠地铁口的一个次新房小区，邻近地铁1号线九和路站，总价400多万元，旁边还有采实教育集团澎诚中学。对比下来，各方面都还算满意。

今年，田雯看中的这个小区，二手房成交均价已回落到4万元/㎡上下，再加上房贷利率也已大幅下调，她觉得可以下手了。于是，她一边联系中介抓紧卖房，一边寻找合适的房源。

就在上个月，田雯的房子终于成功卖出，以总价220多万元成交。这一价格虽然相比去年挂牌价降了不少，但好在是同步置换，买到了一套面积110㎡的四房，总价440多万元，这套房子降价更多，如此一算，田雯既实现了置换梦，还省了不少钱。