大连交通广播《交广有说法》,由大连市司法局与大连新闻传媒集团广播中心交通广播联合推出!《交广有说法》助推大连基层社会治理、解决矛盾纠纷、提供法律援助、法律咨询、法治宣传、用法治理念兴办惠民实事!每周六/周日9:00~11:00,携专业人士为您说“法”,答疑解惑!

4月8日《交广有说法》节目邀请大连市沙河口区人民法院房地产团队一级法官胡旖旎、国浩律师(大连)事务所隋永华律师讲解购买新房时如何避免法律纠纷。要注意的是:商品房买卖合同主要指的是房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。也就是老百姓常说的购买“一手房”常见的疑难问题。不涉及二手房合同纠纷解读。

买房后,开发商迟迟不能交付房屋时,应当如何维权?

关于房屋交付时间及交付条件一般在《商品房买卖合同》第八条中予以约定,而逾期交房违约责任一般在《商品房买卖合同》第九条中予以约定。购房者如果购买商品房未能在合同约定的期限内交付时,购房者可以依据合同第九条主张出卖人逾期交房的违约责任。

如果双方对于解除权期限没有约定或者约定不明的情况下,也并不意味着购房者无法主张解除合同。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条,根据民法典第五百六十三条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。

买房后,未能按照合同约定时间取得产权证时,应当如何维权?

双方对于办理产权登记的时间以及违约责任一般在《商品房买卖合同》第十五条中予以约定,购房者可以依据该条约定要求开发商承担逾期办证违约金。

即使双方在合同中未明确约定购房者主张解除合同的期限,购房者依然可以依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定,商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定(预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件)的办理不动产登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理不动产登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。故达到上述规定的期限后,购房者可以主张解除合同赔偿损失。

没有明确约定办理产权证时间、没有约定违约金标准的情况如何处理?

《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定:房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。可以看出,房地产开发企业在办理产权证书中主要起到协助作用,配合购房者完成产权登记手续。由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

购买商品房时首先应当特别注意啥问题?

购房者首先需要确认房地产商是否具备房地产“五证”。“五证”是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。同时,购房者签合同前要确认所购房屋是不是在预售范围内,提防开发商“偷梁换柱”。

如果购房者购买了未取得商品房预售许可证明的房屋时,可以依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

签订正式的《商品房买卖合同》时应当特别注意哪些问题?

通常情况下,商品房买卖合同的主要内容包括当事人、房屋基本情况、付款时间方式、履行期限、履行方式、违约责任等,其中需要购房者特别注意以及容易产生纠纷的条款主要有:

(一)当事人及房屋的基本情况

特别需要注意的是,购房者在签订合同时要明确购房者的身份。房屋地址、房号、面积等内容都要填写准确。

(二)价款及支付方式

特别需要注意的是,关于买受人逾期付款的违约责任的约定。购房者在签订合同时对于付款时间要有合理预期,特别是涉及按揭付款的购房者,如果出现逾期支付购房者的情形,则可能要承担合同约定的逾期付款违约责任。

(三)商品房交付使用方式及条件

合同需明确商品房的交付时间与程序。

(四)产权登记的约定

在商品房交付使用后应办理将房屋所有权及相应的土地使用权转移到买受人名下的登记手续,合同对此应作明确约定。特别需要注意的是,该条办理产权登记的起始时间为商品房交付使用后,而非签订合同之后。

(五)合同附件以及补充协议

购房者除了要关注《商品房买卖合同》的条款内容以外,还需要格外注意的两部分内容,即合同附件以及补充协议的内容。

据大连交通广播