记者 | 樊旭

　　9月29日晚间，中国人民银行和银保监会发布房地产重磅利好政策——符合条件的城市政府，可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

　　根据政策，“符合条件的城市政府”具体是指，2022年6-8月，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。根据易居研究院智库中心的统计，在国家统计局发布的70个大中城市房价指数中，有23个城市符合此次新政的要求。

　　其中，一线城市无一入围；二线城市有8个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有15个，包括泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

　　“目前看，符合首套房贷利率下调条件的城市基本集中在三、四线城市和部分二线城市。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　根据今年5月央行和银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。目前，5年期以上LPR为4.30%，较去年底的4.65%下行了35个基点。

　　贝壳研究院统计数据显示，截至9月19日，已有86城首套房贷利率低至4.10%，但一线城市首套房贷利率平均为4.60%。从媒体报道来看，一线城市首套房贷利率均是在LPR基础上上浮一定基点。

　　按照最新政策，上述符合条件的城市，首套房贷利率或可突破4.1%，继续下探。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策针对的是今年6-8月房价比较疲软的城市，这些城市购房者依然认为房贷利率过高，所以继续降低利率成为大众的呼声。此次政策出台，势必使得银行的自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

　　央行和银保监会也在文件中称：“这一政策措施的出台，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。”

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策主要是出于两方面的考虑。

　　一方面，近段时间以来，虽然央行两次大幅度下调五年期LPR、大部分城市放松限购政策，纾困力度到达史无前例的程度，但是需求端并没有得到持续缓解。房价连续下跌导致购房者进一步产生对下跌的预期，预期实现以后又形成新的预期，叠加开发商资金链紧张因而降价促销，两者形成共振，导致整个楼市进入负反馈的循环，这种循环已经导致了市场失灵，光靠政策纾困是没有办法缓解的。

　　“这项政策就是要通过进一步降低利率，降低购房成本特别是首套房，扭转大家对房价下跌预期导致刚性需求不愿意入市从而导致房价进一步下跌的态势。”

　　另一方面，李宇嘉说，尽管房贷利率（包括二套房）已经降到5%以下，但是显著高于五年期存款利率，“对于很多人来说，房贷利率还比固收类的理财产品还要高，而且买了房房价还会下跌，还要承担高利率，这个是非常不划算的，这也是为什么要调整利率的一个重要原因。”

　　根据国家统计局公布的数据，截至8月，全国房地产开发投资规模已经连续5个月累计负增长，且降幅连续扩大。商品房销售面积连续7个月累计负增长，降幅连续5个月超过20%。

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