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文/庞无忌 曹旭帆
“110平方米的房子，到手却发现套内面积只有61平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%”……这些听起来不可思议的事，却发生青岛一位市民身上。
提到公摊，大家并不陌生，但很少有人真正了解它具体包含了哪些部分，也搞不清楚自己购买的房子，公摊面积比例是否真的合理。
公摊面积里面到底有多少猫腻？购房者又该如何避免踩雷？
国是直通车采访多位专家，回答关于公摊面积的十个问题：
1、住房公摊面积如何计算？为什么不同的住房公摊的比例差距会很大？
北京金诉律师事务所主任王玉臣：提到公摊需要先搞清楚什么叫建筑面积，什么叫套内建筑面积。建筑面积包括套内建筑面积和分摊的公共建筑面积，套内建筑面积是业主专有的部分，关上家门就是我们的套内建筑面积。而分摊的面积则属于业主共同所有的，比如楼道、电梯、一层大厅、物业用房等，这些就属于公摊面积。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》（第70条），都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。
套内面积是业主实际使用面积。公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
每所小区的规划设计不同，住房公摊比例也就会有所不同。比如：有的低容积率小区，配套丰富，公摊就会相对大一些，如果是高层建筑、公寓楼栋等，电梯、大堂、消防等要求会增加，也会导致公摊面积增加。
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2、46%的公摊比例是否是明显违规？有哪些指标可以判断公摊面积是否合理？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。从业主的角度看，套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长，取决于业主的诉求。
至于前文所提及的46%公摊，据报道，该小区楼栋属超高层建筑（共有55层），这套房增加的公摊，主要体现在墙体的厚度上。
高层房屋公摊相对较大，不过近一米的外墙是否过大，是否为业主想要的居住所必须的公摊？若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与实际有差异，就要走仲裁的解决路径。
由于公摊的计算、范围、规划设计等太过专业，需要归属管理部门做出引导。这样做，有利于规范开发商的经营行为。毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊，降低开发成本的行为。
中原地产首席分析师张大伟：这一新闻中的业主可能混淆了地毯面积和套内建筑面积这两个概念。地毯面积是室内的净使用面积，也就是墙体以内的所有面积，而套内建筑面积却包括了套内房屋使用面积（地毯面积），套内墙体面积以及套内阳台建筑面积。
上述业主找验房师测量后的实际面积大概率是地毯面积（61平方米）而非套内建筑面积，因此，由此算出的46%公摊可能并不准确。
3、以建筑面积销售房屋（包括公摊面积），这种住房销售模式是谁最早创造出来的？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：这种住房销售模式是学习自香港。有人认为是李嘉诚创造的，实际上早在1954年霍英东就创造了这个模式。当年，霍英东收购香槟大厦，重新开发出售，香槟大厦就首次提出了公摊，把公共部分的成本费用平摊到业主身上。这样房子就可以按套出售了，而非过去的按栋出售。
不过，作为“公摊首创者”的香港从2013年开始，已经改成了以套内面积计价。香港特区房屋销售由此告别“建筑面积”时代。
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4、公摊面积中可能隐藏哪些猫腻？
北京金诉律师事务所主任王玉臣：在现实生活中公共部分（公摊之外，不计入房本分摊面积，但是归全体业主所有的部分，比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等）对业主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公摊部分、公共部分，广大业主花了钱，却不知道具体在哪里，更不知道有没有产生收益。
中原地产首席分析师张大伟：有一些小区会将独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而国家法律明文规定这些不算公摊。另外，还有不少小区公摊部分的未来收益被开发商或者物业获得，比如电梯广告等。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：比如开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业管理费，一边将广告收入据为己有；又比如游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同。
5、很明显，如果公摊过多，会影响到购房者的积极性以及房屋销售。开发商做大公摊面积的动机是什么？
没有公摊就没有舒适可言，而且近些年，买房人已经很看重“得房率”这个指标，也就是房屋套内建筑面积占建筑面积的比例，开发商也经常以此作为卖点，因此，并没有太大动力故意做大公摊面积影响销售。
现实当中，甚至有开发商“偷面积”，貌似增加了套内面积，但其实占用了公摊，导致小区整体环境受损。
6、公摊面积成为一笔糊涂账。正常来讲，哪些信息需要开发商向购房者披露？如果购房者有疑问，能否和开发商协商？
北京金诉律师事务所主任王玉臣：对于开发商宣称的公摊比例，可以通过一个很简单的办法初步核实。开发商在售楼处必须公开房屋面积预测报告或实测报告，可以从这个报告中查出拟购买的房屋的相关面积数据，拿建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积，就可以算出公摊比例。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：建议要与开发商协商制定不同类型社区的公摊指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示；探索公摊部分定价和套内定价的差异化。
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7、取消公摊是否合理？有没有可能按实际的套内面积销售？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：买房不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。甚者，没有了社区服务，室内居住就是空中楼阁。过去的筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低（70%-80%），但有高速电梯，有物业管理，有会所，采光通风好。公摊面积一再被诟病、被质疑，意味着当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究。
中原地产首席分析师张大伟：其实，是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，但考虑到如果“公摊面积”不实，购房者不仅要多支付房款，而且还得在以后不断支付更多的成本。从房地产市场健康发展的角度来看，改成套内计价更合理。
也有声音认为，如果取消公摊，开发商可能为了节约成本故意压缩公共空间面积，降低居住舒适度。
8、如何看待只摊面积不摊收益的问题？例如：电梯间被纳入了公摊，但是电梯广告收入居民又没有享受。
中原地产首席分析师张大伟：公摊面积产生的收益需要公示，我国《物权法》规定公摊面积产生的利润归全体业主。
9、国外购房存在公摊面积吗？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：国外土地大多私有，购买土地之后，业主拥有产权，这种情况下不存在分摊面积。
中原地产首席分析师张大伟：公摊计价的原因是中国为小区制，而不是街区制，中国的小区更依赖开发商建设。这种情况下，使得开发商将社区内公用部分分摊成本到建筑面积里。
10、如果购房者在收房时，发现公摊面积不合理，有哪些维权方式？能否获得赔偿？
有律师认为，公摊面积属于隐性面积，只有具有资质且比较规范的测绘单位能说出具体分摊部分，很多不够规范的单位往往只告知业主一个大概的数字，因此很可能就是一笔糊涂账，也导致了许多纠纷。具体来说：
1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持；
3、买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。
如遇纠纷，有律师建议，直接找开发商协调；向测绘部门或房地产行政主管部门反映，或者要求测绘单位重新进行测量；还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测。
来自：国是直通车
编辑：陈昊星
责编：魏晞
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