小区的广告和公共收益如何使用？

居住的房屋有安全隐患，向哪个部门反映，该怎么处理？

小区物业在小区里面设置临时停车场，收取停车费，是否合法？

解答大连市物业管理服务

和房屋质量等相关话题

Q

小区的广告和公共收益如何使用？

A

根据《大连市物业管理条例》规定，利用公共部位、共用设施设备从事经营性活动的，其经营所得为公共收益，应归全体业主所有。

经营公共部位、共用设施设备的主体，业主大会成立前，由前期物业服务合同约定；业主大会成立后，由业主大会确定。公共收益应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。

Q

住宅专项维修资金提取难，导致房屋不能及时维修，怎么办？

A

住宅专项维修资金，是业主在买房时对该房子所支付的“养老金”，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

《民法典》和《辽宁省物业管理条例》明确规定，使用住宅专项维修资金，需住宅专项维修资金列支范围内双三分之二以上业主参与表决，且参与表决业主中双二分之一同意使用计划。实际操作过程中，业主达成共识有一定难度，影响了住宅共用部位、共用设施设备的及时维修。    

据此，市住建局出台了《大连市城市房屋专项维修资金应急使用管理办法》，于2020年11月20日正式施行。

文件规定屋面、外墙体渗漏，外墙脱落，电梯、消防系统出现故障等情形应当作为应急维修项目立即进行维修，由维修资金使用单位向所在地街道办事处提出应急维修申请，经区物业行政主管部门履行审批程序后，报市住建中心审核、划拨维修费用。

此办法一是扩大应急维修范畴，符合规定的应急维修项目需要使用维修资金的，无需经业主大会表决；

二是简化提取维修资金的程序，缩短了房屋专项维修资金提取时限。使得小区共用部位、共用设施设备的维修更加快捷。

Q

工程质量的保修范围和保修期限是如何规定的？

A

按照《房屋建筑工程质量保修办法》第二条——在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程(包括装修工程)的质量保修，适用本办法。

第三条——本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

关于保修期，按照《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

1.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定该工程的合理使用年限；

2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

3.供热与供冷系统，为2个采暖期或供冷期；

4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由建设单位与施工单位约定。建设工程的保修期，自工程竣工验收合格之日起计算。

Q

居住的房屋有安全隐患，向哪个部门反映，该怎么处理？

A

《大连市城市房屋使用安全管理办法》2021年2月1日正式施行。

其中规定，房屋所有权人为房屋使用安全责任人；房屋所有权人下落不明、权属不清的，房屋使用人为房屋使用安全责任人。

房屋使用安全责任人承担房屋使用安全相应责任，包括定期检查、维修、养护房屋，及时治理房屋使用安全隐患，按照规定申请房屋安全鉴定，对危险房屋采取解危措施等。

街道办事处负责监督和指导辖区内房屋使用安全责任人、物业服务企业或者其他管理人开展房屋使用安全检查、安全检测和修缮维护工作，组织开展房屋使用安全日常巡查工作。

发现房屋使用安全问题，应当及时通知房屋使用安全责任人，或者向属地街道反映，由街道督促房屋使用安全责任人履行相应责任。

Q

小区物业在小区里设置临时停车场，收取停车费，是否合法？

A

关于小区内地上临时停车场是否合法，主要是看是其设置前是否通过了业主大会会议表决并到市停车场管理办公室进行了备案。

小区地上临时停车场多是占用小区内绿地、道路等公共部位设置的，这就涉及到改变公共部位功能的问题。

根据《民法典》和《辽宁省物业管理条例》相关规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，需要召开业主大会进行表决。

经小区双三分之二以上业主参与表决，且参与表决的双四分之三业主同意，到市停车场管理办公室备案方可设置小区临时停车场进行收费管理。

Q

住建局推出的便民投诉“二维码”如何使用？

A

以往市民有物业管理方面的诉求，只能通过拨打12345等途径反映问题，市民热线工作人员需要层层分拨到相关处理部门，时效较低。

因此，为建立诉求人与信访处理部门的“点对点”连接,高效处理物业方面的投诉信访问题，更好地满足业主需求，进一步提升居住品质。

2022年5月，我局启用大连物业微信小程序“二维码”便民投诉方式，居民有物业服务报修和投诉问题，一键扫码，简单描述并上传图片，直接进入相关部门后台受理并处理，同时市、区两级通过平台督办问题处理进度，形成信访诉求高效、闭环处理。

自5月以来，已处理“二维码”投诉近4000件，处理时长平均缩短60%。

反映物业问题，扫码即可！

入门管理

2018年大连市出台了《大连市物业管理招标投标管理办法》，在全市范围内的新建居住小区项目实行物业管理招标投标工作，鼓励、引导业主大会、业主委员会通过招投标方式选择物业服务企业。

通过招投标制度营造公开、公平、公正的市场环境，实现物业管理行业的优胜劣汰。

2019年印发《关于进一步明确我市物业管理招标投标工作有关事宜的通知》，进一步明确工作流程，推行示范文本，确保大连市物业管理招标投标工作顺利开展。

运行管理

2018年原国土房屋局出台《大连市住宅物业服务标准》，指导开发建设单位、业主与物业服务企业从服务等级标准中选取服务内容签订的物业服务合同，同时将服务标准作为物业服务企业等级评定的依据，逐步形成质价相符，业主满意的市场环境。

2020年出台《大连市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》，强化信用激励与约束，构建守法履约的物业管理市场环境。

2021年出台了《大连市物业服务第三方评估管理暂行办法》，规范物业服务市场主体行为，解决物业服务矛盾纠纷，让物业行业管理工作更加规范。

保障管理

相继出台了《大连市居住小区优化管理实施方案》《大连市居住小区物业服务质量考评办法》《大连市住宅小区综合管理实施办法》等一系列政策文件，以此督促物业服务企业按照物业服务合同约定，做好物业服务、管理工作。

与原市物价局联合印发了《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》，规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益；

与市城管局联合印发了《关于进一步落实物业服务行业生活垃圾分类工作的通知》，组织物业服务企业配合做好物业小区生活垃圾分类工作；

与市通信管理局联合印发了《关于推进物业服务区域宽带接入市场联合整治工作的通知》，规范我市物业服务区域宽带接入市场行为；

与市城市管理局联合印发了《关于加强物业管理区域违法违规行为监管工作的通知》，有效遏制物业小区违法建设、侵占共用部位的行为；

与市公安局、消防救援支队联合印发了《关于加强物业管理住宅小区消防安全管理工作的通知》，理清各部门消防安全管理职责，共同做好物业管理住宅小区消防安全管理工作。

但是工作中发现物业服务企业与业主间的矛盾单纯依靠对物业服务企业的管理是不够的，需要将物业管理融入基层社会治理，发挥街道党工委领导下的“一核三联”协调运行机制作用。

因此，2022年大连市住房和城乡建设局始终坚持以人民为中心，积极推动物业管理融入基层社会治理体系，从根本上解决物业管理长期存在的问题，如各级部门在物业管理、化解矛盾纠纷缺乏积极有效的应对措施，部分小区物业服务质量堪忧，业主诉求没有出口等，推出了“物业管理213”工作方法具体为“两覆盖、一畅通、三提升”，即畅通物业管理区域内投诉咨询服务渠道，推动业主议事机制和物业管理全覆盖，最终实现物业管理能力、服务质量、居民满意度显著提升。

新闻大连（微信号：dltv8811）编辑制作

资料：大连新闻传媒集团广播中心FM103.3综合广播《12345政务服务便民热线》

编辑：婧琦

美编：海健

校对：吴毅

主编：吕彬

监制：穆军 宋伟