大连新闻传媒集团记者万恒

路明是外地到大连打工的农民工，有一手烤羊腿的绝活儿。2022年1月10日，他与李冰签订了房屋租赁合同，约定用李冰承租的一处公建开办一家烧烤店。双方签订了《烧烤店租赁合同》，约定租赁期限为2022年1月至2026年1月，年租金21万元。

合同签订后，路明投资了60万元对店内进行了装修，随后开始经营。没想到半年后，一个自称新房主的人找上门来，称老房主欠他钱，法院早就把这套公建查封了，近日进行拍卖，因为流拍，作价转让给自己了，让路明撤店走人，同时还将店内的电停了，门锁也换了。

路明连忙拨打了“110”报警电话，但新房主拿着法院的拍卖手续，可以证明路明承租的房屋早在三年前就被法院查封，新房主有权要求路明腾房。

路明无奈，委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海、梁照强律师将李冰起诉到大连市甘井子区人民法院，要求与李冰解除《烧烤店租赁合同》，返还收取的租金，并赔偿自己的装修损失和经营损失。

李冰称，房子是自己与房屋产权人胡关签订的《房屋租赁合同》，并在市场监督管理部门注册成立了烧烤店，后自己又转租给路明，买卖不破租赁，即便是原房主将房子出售给新房主，路明与自己之间的《烧烤店租赁合同》也是有效的。另外，路明经营的烧烤店不是李冰停电，也不是自己换的锁，自己不是侵权人，故自己不应当退还租金，更不应当赔偿路明的损失。

经王金海、梁照强律师调查，2019年，此处公建的原房主因与他人民间借贷纠纷，被法院判决还款500万元，判决生效后未履行义务，权利人向法院申请强制执行，将其名下的这套公建查封。去年5月份，法院对涉案房屋进行司法拍卖，因二次流拍，最终将这套公建抵顶给强制执行申请人，故房屋产权人进行了变更。新房主找上门来让路明腾房，并将烧烤店的电停了，门锁换了，导致路明无法经营。对于此节事实，李冰予以否认，声称自己不知道房子被法院查封和司法拍卖不能出租这一事实。

法院依照路明的申请，对路明对烧烤店的装修进行评估，但新房主将烧烤店门换锁并拒绝配合，导致鉴定机构无法鉴定。对于李冰声称不知道自己出租给路明房屋早被法院查封的事实，经王金海、梁照强律师调查，李冰在市场监督管理局注册烧烤店时，曾经提供过一份与原房主签订的《房屋租赁协议》，在租赁价格方面竟然为“零”，也就是说，李冰免费使用这套公建开烧烤店，显然是李冰知道这套公建早就被法院查封，不允许出租，但为钻法律的空子，才与原房主签订了这份免费使用合同。

甘井子区人民法院经审理后认为，李冰明知道出租给路明的公建涉及诉讼并走司法拍卖程序，仍然与路明签订《烧烤店租赁合同》，收取了路明的租金，亦未将路明的租金交付给房主或房屋查封法院，明显存在过错。现房屋停电、换锁导致路明无法经营，路明有权解除租赁合同，并要求李冰返还租金并赔偿损失。对于路明的装修损失，因烧烤店被新房主更换门锁，导致无法评估，法院依照路明装修时提供的发票并按半年时间折旧予以认定，最终作出判决，判决李冰返还路明房租105000元，赔偿路明经营损失15623元，装修损失120977元，并承担案件受理费。

一审后李冰不服，向大连市中级人民法院提出上诉，二审经公开开庭审理后认为，李冰明知其出租给路明的房屋存在司法查封和即将被司法拍卖，仍将涉案房屋出租给路明并收取租金，存在过错，一审法院判决解除双方的《烧烤店租赁合同》并由李冰返还已收取的租金并赔偿路明的损失并无不当，近日，大连市中级人民法院作出终审判决，驳回李冰的上诉，维持一审判决。

北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师说，也就是说，对于法院查封的房屋，不适用“买卖不破租赁”，房屋所有人或管理人未告知承租人实情的，属于重大过错，应当承担违约责任。对于租金，如果被强制执行人拒不交给法院作为执行款，也涉嫌构成拒不执行判决裁定罪。 （当事人系化名）