上周，苏州成为第一个重启限购的二线城市。这对于屯重兵于房地产的地方民间投资会有怎样的影响，目前尚无法预期。可以参考的是，在2011年启动第一次限购之后的几年间，苏州房地产业中的民间投资占比从80%跌落至70%以下。

　　在苏州，民间投资是拉动投资增长的主力。这和全国民间投资增速一路下行的态势形成了鲜明的对比。今年上半年，苏州民间投资完成1733亿元，同比增长9.9%，分别高于国有投资和外资投资19.8和12.4个百分点，拉动全社会投资增长5.3个百分点。

　　统计数据显示，苏州大约46%的民间投资投向了房地产。如果考虑到今年1-4月，北京市民间投资八成流向房地产；海南房地产业民间投资占全省民间投资的60%以上，这样的比重似乎不算高。上半年民间投资同样逆势飞扬的广东，民间投资在房地产的比重大约是45%——这应该不算巧合，或许可以大胆地说，在当下的投资结构中，这还算是比较健康的情形。

　　房地产投资是民间投资的晴雨表。这个结论可能并不会让我们欢欣鼓舞，不幸的是，在大部分时候，这个判断是正确的。今年以来民间投资的持续下行，从一个侧面说明去库存去杠杆仍然是房地产业的主旋律。二线城市苏州的限购至少打破了一部分人的想当然，以为楼市的火热可以如击鼓传花，从一二线城市一直向三四线城市传导。

　　在房地产投资中，民间投资是主力。这一点并不奇怪。中国房地产业也曾是产生最多富豪的行业。但是需要注意的是，当越来越多的民间投资追逐房地产时，中国经济可能进入一个奇特的螺旋。房价持续上涨带来财富效应，这会吸引更多的民间资金投入房地产。但是我们很快会发现，土地和房价的上涨，会让制造业企业不得不承受更高的办公及厂房租金，年轻的产业工人也将负担更高的生活成本，而后带来企业更高的用工成本。故事在这里开始分化：一部分企业选择离开，寻找成本更低的发展空间；另一部分企业选择留下，但是会把自己的钱投入爱恨交加的房地产；当然也有一些企业，在各种成本压力之下最终退出市场。

　　这些选择最终浓缩成民间投资下行的数据。这也正是深圳龙岗发生的故事，当华为开始将眼光投向深圳以外的区域，寻找新的拓展空间，当一向少说话的任正非也对深圳的高房价提出批评。在整个龙岗的焦虑背后，我们看到的是，占固定资产投资70%以上并且比重还在提升的房地产投资，以及制造业投资的大幅萎缩。

　　在这样的冲撞中，我们看到的不是房地产投资挤压了制造业投资，而是民间投资挤出了民间投资。近期，民间投资信心不足，各种“玻璃门”、“旋转门”、“弹簧门”又让一些投资者有心无力，或者无门可入，房地产却给了一些民营企业最具有诱惑力的暗示。如果是你，你怎么选择？是执着于利润率几乎低过银行存款利率的制造业，还是在一年房价涨一倍的城市豪赌一把？

　　这正是过去若干年不断上演的剧集，它在很多城市毫无悬念地重复。其实很难说清楚有多少资金从制造业逃离进入了房地产。问题是只要这种扭曲继续存在，就会有更多的民间投资试图在房地产寻找伊甸园。

　　我们相信这不会是一个无限制循环上演的游戏。相比于过去，这个游戏正在变得危险。是泡沫总会破裂，去库存和去杠杆意味着曾经不断上演的暴富神话一定会渐行渐远。这个行业里正在频繁爆发的资本战争，也可能是大转型之前的最后盛宴。毫无疑问，产业集中度提高会让更多的中小玩家出局。有时候转型不过是“离场”的官方说法。

　　民间投资的房地产围城正在松动。当然我们明白，就眼前来看，即使民间投资离开房地产，大概也会继续蛰伏。我们仍然需要想办法进一步改善环境，让投资者看到机会，让制造业看到希望的曙光。