《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》本月起执行
某小区居民在物业管理办公室办理手续
大连市物业服务收费管理的最新规定——《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》本月起正式执行。记者昨日从市物价局获悉，《通知》以进一步加强物业收费管理，规范物业服务企业收费行为为重点，力求引导并逐步推动我市建立起物业服务标准、服务内容及收费标准由市场决定的物业价格形成机制。新规的关键，是要为当前易因“质价不符”而出现矛盾的物业行业“引”路，让物业服务回归“质价相符”。
住宅小区物业收费形式“一分为二”
在大连市2009年发布的《大连市物业服务收费管理实施细则》中，将物业服务收费形式分为政府指导价和市场调节价，其中住宅小区物业实行政府指导价。此次，《通知》进一步明确了实行政府指导价和市场调节价的范围，将住宅小区的物业收费形式“一分为二” ——普通住宅小区的前期物业服务收费继续实行政府指导价，采用招投标方式及成立业主委员会的普通住宅小区实行市场调节价。写字楼、商厦、公寓、公建、别墅及其他非住宅物业服务继续实行市场调节价。
市物价局相关负责人解释，实行市场调节价的住宅小区，其物业服务内容、服务标准及收费标准，由物业服务企业通过招投标或与业主委员会自主协商约定。这样，有助于双方在平等基础上履行合同，实现业主所希望的“质价相符、优质优价”，也保证物业服务企业的正常运行。维护业主和物业企业的合法权益，正是《新规》的核心内容，其目的是解决当前住宅小区在物业收费和缴费过程中可能出现的“矛盾和纠纷”。
据调查了解，由于住宅小区的规模不同，配套设备设施不同，物业服务标准不同，设定整齐划一、“一刀切”的物业服务需求与服务标准经常事与愿违，设定统一的价格标准也很困难。
该负责人表示，实行市场调节价，就是在公平、公开、公正的市场环境下，让物业服务的内容、标准及“质价相符”的收费标准，由双方在市场竞争机制中形成。物业企业通过招投标或与业主委员会确定物业服务内容、服务标准和收费标准之后，只需到行业主管部门和价格主管部门备案即可。这样一来，物价部门的角色也将从具体的管理者变成了监督者。
不够“独立”的小区 物业费继续被“监管”
《通知》的主要目的，是引导并逐步建立起由业主委员会与物业服务企业进行协商的机制。《通知》提出，要大力培育物业服务市场，鼓励、引导和支持具备条件的普通住宅小区物业服务通过市场化的方式确定物业服务收费标准。不过，在当前阶段，“引导”是有选择性的。
根据统计，目前全市591个收费的住宅小区，成立业主委员会的有300多个，还有将近一半没有成立。对这些业主委员会暂未成立，而且未采用招投标方式选聘物业服务企业的普通住宅小区，其物业服务收费标准继续实行政府指导价管理。
《通知》提出，对于这类普通住宅小区，价格主管部门可根据住宅小区建设规模、物业服务企业的服务能力、物业服务收费标准及业主与开发建设单位或物业服务企业签订的《（前期）物业服务合同》或房屋买卖合同，认定临时物业服务收费标准，首次认定的临时物业服务收费标准有效期为一年。
同时，对于新建且未采用招投标方式选聘物业服务企业的普通住宅小区，开发建设单位在办理商品房价格备案手续时，须将拟定的物业服务内容和物业服务收费标准同时备案。
市物价局相关负责人表示，在购房过程中，相比房款这个“大头”，前期物业费这种“零头”很少有购房者会去较真。但是，当前很多物业纠纷都是源于此，业主在入住新房之后，认为物业服务收费标准过高，服务内容、服务标准没有按合同约定履行。因此《通知》明确要求开发商在房价备案的同时，拟定的临时物业费也要备案，以加强对新建小区前期物业费的监管。
探索引入街道成为“第三方”
在《通知》中，街道、社区作为物业企业和物业行业主管部门、价格主管部门之外的“第三方”，多次出现。市物价局相关负责人解释，这是《通知》的一次尝试。单独的业主与物业企业并不是“对等”关系，引入“第三方”，为的是引入监督机制。
如针对调整物业费，《通知》提出，对于收费标准偏低，确需调整物业服务收费标准的普通住宅小区，成立业主委员会的，可召开业主大会与其选聘的物业服务企业协商确定物业服务内容和服务收费标准，或采用招投标方式确定物业服务内容和收费标准，并重新签订《物业服务合同》，到价格主管部门备案。这些“独立”的住宅小区，并不需要“第三方”。
不过，对于经物业行政主管部门认定暂未成立业主委员会的普通住宅小区，调整物业费时，物业服务企业须向全体业主公布其物业服务成本、物业服务费收支情况及物业服务收费标准拟调整意见，而且需要在“第三方”街道、社区的监督指导下，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，并到价格主管部门办理认定手续后，才可按照调整后的物业服务收费标准收费。
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