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| 房企为何疯抢一线城市高价地 | | 来源：中华工商时报 点击数：407次 更新时间：2015/11/5 9:12:53 | 11月2日北京市丰台南苑乡槐房村和新宫村改造项目第一期B组团地块出让，总价83.4亿，最后计算楼面价为5.6万，比隔壁A地块贵了6000元每平方米。媒体称，丰台已经彻底“疯台”了，加上之前4宗超过5万楼面价的区域内地块，已经有6宗土地超过5万。
10月北京土地市场热度不减，卖地收入近300亿。据易居近日统计数据，9月包括北上广深在内的十大典型城市土地成交均价为3939元/平方米，环比上涨20.6%，同比上涨41.9%。在溢价率方面，十大城市土地成交溢价率18.6%，为2014年下半年以来的新高。
分析认为，9月十大城市地王频现，土地成交均价同比增幅持续扩大，地价步入上行通道趋势明显，预计新一轮的地王潮可能出现，并有望持续到明年二三季度。
第三季度住宅地价首次加快增速
国土资源部中国土地勘测规划院日前发布2015年第三季度全国主要城市地价监测报告显示，第三季度全国住宅地价为5421元/平方米，同比上升3.41%，较上一季度上升0.7%，这是2014年一季度以来住宅地价首次加快增速。
报告还显示，第三季度住宅地价整体运行呈上行趋势，环比上涨的城市81个，比上一季度增加2个。住宅地价环比增速超过3.0%的城市为6个，较上一季度增加2个；环比下降的城市有18个，比上一季度减少2个。与去年同期相比，住宅地价增速超过7.0%的城市14个，其中，锦州、深圳、上海、青岛地价增速超过10.0%。
据统计，广州前三季度合计卖地面积达到485.6485万平方米，出让金额达到600.6314亿元，同比去年前三季度490.7亿元大增22%，广州前三季度土地均价为1.24万元/平方米。
分析认为，开发商今年快速去化，库存已大幅消减，补充土地储备的意愿大增。
业内人士预测，一线城市四季度住宅地价或仍将上涨，随着土地资源减少，“狼多肉少”的现状导致房企争抢越来越激烈，进而拉动地价上涨。标杆房企为何疯抢一线城市高价地
事实上，尽管一、二线城市地王频现，土地出让成交均价不断上涨，如北京最近楼面地价已是每平方米5万元，以至于人们感叹“面粉价已远远超过面包价”，但仍然没有改变房企拿地的热情。
数据显示，截至9月20日，国内20大标杆房企，进入9月，拿地总额高达328.34亿元，刷新了今年近8个月的最高纪录，仅次于1月份的567.97亿元。
对此现象，远洋地产官方微博分析，房企拿地创新高，有如下三大原因。首先，一线城市库存风险较低。2015年房企已形成回归一线城市的趋势，一方面是一线城市如北京房价高企，销售额对企业贡献度远高于二三线城市。北京的销售额相当于6-15个二三线城市；另一方面，二三线城市高库存带来高风险。
另据统计，近6年累计购地与销售比数据显示：一线城市土地供应有所改善，购地销售比上升至1.04，二线及三四线城市土地存量仍较大，购地销售比均高于1.3，有部分城市超过2，存在着供大于求的压力。
其次，土地稀缺，争抢最后一块地。6月初国土资源部表态：北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于2015年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。而经过十几年土地开发，一线城市四环内土地已基本开发完毕，土地资源有限性愈发凸显。
另外，从宏观层面分析，2015年国有建设用地供应思路主要是减量发展，在存量中求发展，积极盘活闲置低效存量建设用地，这将是未来土地市场的新常态。在土地稀缺的状况下，房企普遍用战略思维考虑，在一些目前拥有项目的区域以高价拿地，其实是有利于规模效应发展，有助于成本摊薄，且具有区域资源垄断性。因此，在一些热点板块一旦有土地供应，房企普遍以抓住最后一根稻草的心理进行抢购。
其三，多种方式转换地价成本。随着土地价格的不断刷新，楼面地价直逼当前区域房价，企业利润面临巨大挑战。如果按照旧有利润计算方式，拿地注定是亏损。但实际情况是，在当前市场发展情况下，房企赢利计算方式发生变化，从单一的关注因素，向其链条上下游延展。
目前地价高企，导致成本增加，但对于上市房企来讲，通过金融和资本运作，可以把土地作为标的发债、发信托基金等，也能变换途径收益。另外，上市房企的高调拿地，对股价上涨也有助推作用，从股市中获取高回报，来弥补地价带来的高成本。可见，在目前房地产市场环境下，房企的收益与成本的计算方式在悄然发生着变化，更加多元化，金融资本正在改变着房企的盈利结构。
预计2016年北京商品房进入高端化
中国指数研究院最新数据也显示，2015年三季度，百城住宅用地楼面均价为3534元/平方米，为2010年以来单季度最高，同比上涨47.8%，环比二季度上涨25.3%。
分析认为，三季度百城住宅用地楼面价创新高，主要原因在于热点城市地价成交价高。事实上三季度的楼市延续了分化、回暖的态势，传导效应表现在土地市场上，一方面供需紧张热点城市的土地市场升温，北京、上海、厦门等多个热点城市在三季度有高价地成交，但另一方面供过于求的二三线城市土地市场无明显改观。
据了解，北京市国土局10月19日挂牌3宗土地，加上前期已经待售的26宗土地，这意味着未来北京将集中出让经营性土地高达29宗，挂牌起始价合计高达576.94亿元。业内人士预计，按照北京目前土地市场平均溢价率40%计算，这29宗地成交金额有望达800亿元左右，今年全年北京土地出让金有望突破2000亿元。
中原地产首席分析师张大伟预测，在未来一个月待售的土地中，北京预计将起码出现5-8宗地王，特别是位于丰台区的三宗地块与常营乡的地块，楼面价都可能突破之前区域纪录。
预计2016年北京商品房将进入高端化，张大伟分析，受土地升温影响，今年最后两个月，北京商品房价有可能出现明显上涨。
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