新政后买卖二手房如何交易税费

    3月30日，国家多部委发布关于二套房贷款放松，营业税减免周期调整等新政策，业内分析新政将激活二手房市场。果不其然，在我市今年春季房交会上，久别房交会的二手房展区重新回归，不少观望市民也意欲出手，但因为新政刚刚出台，许多市民在房交会上通过中介买卖房屋时，都难免遭遇“糊涂账”，哪些费用该收，标准是什么？就连一些中介自己也说不明白。为此，记者从市地税局了解到，我市二手房交易要交以下税费：契税、营业税、个税。本报记者为你一一梳理，看看如何交易税费能省钱。

    契税

    对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税，即税率为1.5%。

    辽宁省契税税率为4%，对个人购买普通住房的税率为3%。

    对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。唯一住房以家庭为单位认定，成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

    个人所得税

    根据《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》财税字〔1994〕020号，个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

    如果个人将自有不足五年的房屋转让给他人，其取得的所得，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。以转让房屋收入额减除房屋原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用20%的比例税率计算个人所得税。

    纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，以准确计算房屋原值和应纳税额的，根据《大连市地方税务局关于调整个人出售房屋所得个人所得税征收率的通知》（大地税函〔2009〕165号）规定，对其转让住宅的收入，按1%的征收率征收个人所得税；对其转让非住宅的收入，按2%的征收率征收个人所得税。

    营业税

    《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）文件，调整个人转让二手房营业税政策。自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

    印花税

    印花税是针对合同或具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。对于购房者来说，印花税的税率是0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

    土地增值税

    个人转让非住宅类房产的“核定征收方式”由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。

    对个人销售住房暂免征收土地增值税。

    核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。

    大连市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

    对于个人购买住房时间的确认，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

    根据总局《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）及《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）文件规定。