有的逆势扩张，跨领域谋求“突围”；有的顺势退出，规划全新发展“蓝图”

    对于上市房地产企业来说，“转型”成为2014年度关键词。部分龙头企业忙着逆势扩张，跨领域合作谋求“突围”；部分竞争实力不强的中小型企业索性顺势退出，规划全新的发展“蓝图”。资本市场正成为房企转型突围的主战场。

    同花顺iFind数据显示，截至2014年12月31日，A股市场房地产行业完成和已发布正在策划并购的案例达到316起，涉及金额2138亿元，较2013年同期有大幅增长。

    “预计在地产行业整体发展动力不足的情况下，这股整合潮流在2015年仍将持续。”东兴证券首席分析师郑闵钢表示。

    房企进入“白银时代”

    房地产转型有内外两方面的现实压力。郑闵钢认为，未来房企将面临销售、毛利下跌的“白银时代”，企业转型势在必行。

    从外部环境看，2014年房地产销售业绩整体不佳。据中国指数研究院新出炉的地产行业统计，全国商品房销售额全年同比下降近8%，销售均价同比下跌近5%。业绩直观体现在公司财务报表中，截至2015年1月6日，共有30家上市房企公布2014年业绩快报，其中4家首亏、5家预减、4家略减，总体来看，业绩下滑数量占比达到43.3%。

    业绩下滑的背后除了此前的限购、限贷政策之外，行业周期的变化也是原因之一。经过黄金10年发展，住宅市场供给过剩，曾有学者质疑我国城镇市场整体空置率超过25%，大幅高于国际平均水平。而住房的刚需高峰过去，政策抑制过度投资，更是预示着未来市场需求堪忧。

    从企业层面来看，库存高企、净利润缩水也是企业转型的内在动力。数据显示，A股144家上市房企2014年三季报营收整体增速从上年的36.78%大幅下滑至9.78%,净利增速也从增长33.17%转为下降8%,为13年来首次出现负增长,与此同时,库存高企达到2.3万亿元高位,同比上涨21.05%。

    浙江东日就是一个典型的案例。该公司是一家老牌的上市房企，就在2014年12月，公司发布公告称，以其持有的东日进出口100%的股权及温州房开100%的股权作为置出资产，与温州益优100%的股权进行置换。置换后，该公司主营业务从原来的房地产开发向灯具和农产品批发市场运营转型。

    转型需要引爆点

    虽然“白银时代”的到来意味着行业整体盈利增长下降，但部分企业也正通过寻找新的增长点来保持超行业平均水平的发展。从行业结构的变化也能窥见一斑。中国指数研究院统计，2014年共有80家房地产企业跻身销售百亿元“俱乐部”，较上一年增加9家，80家企业销售总额共计2.8万亿元，市场份额接近40%，市场集中程度进一步提升。

    与此同时，当传统住宅遭遇“寒流”时，与现代生活方式结合的衍生地产投资项目十分活跃。行业龙头在商业地产、养老地产、旅游地产、海外地产投资等热门投资领域正掀起一轮新的争夺战。如在香港上市的龙湖地产近日公开表示，商业地产是其下一步战略发展的支点。预计在未来10年到15年时间里，商业项目收入将超过100亿元。

    市场推广思路的战略转型也成为上市公司的亮点。同样是在香港上市的绿地集团正积极布局海外市场。在今年房地产行业“龙虎斗”中，绿地集团以2408亿元的销售成绩力克万科，锁定行业第一宝座，其中海外地产项目贡献巨大。目前绿地在境外9个国家13个城市都有投资项目，2014年海外投资在200亿美元以上。

    随着我国进入老龄化时代，保险资金入驻房企也成为行业的亮点。《经济日报》记者统计，目前中国人寿保险和中国人保寿险布局最为积极，分别现身8家和5家上市房企的前10大股东名单。2014年以来，招商地产、金地集团、保利地产、华侨城等地产企业成为险资增持重点。未来地产和保险企业能否擦出火花，联手做大养老地产的“蛋糕”着实引人遐想。