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| 稳定的楼市预期须有长效机制 | | 来源：中华工商时报 点击数：919次 更新时间：2016/12/19 9:05:17 | 据国家统计局数据，今年前11个月，房地产开发企业到位资金、房屋新开工面积增速均有所回落，房地产开发三大指标同步放缓，表明“9·30”楼市新政已初步遏制热点楼市的非理性狂热。但随着楼市降温，市场又担心房地产市场是否会出现剧烈调整。日前，中央政治局召开会议研究2017年经济工作时提出，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。房地产调控前市场的非理性狂热，调控后市场顾虑加重，房地产调控前后市场心态的急剧变化表明，一个稳定的楼市预期，是房地产市场平稳健康运行的关键。
今年年初以来的热点城市房价上涨，非理性色彩较为浓厚。无论是按照国际通用的房价收入比、住宅租售比指标，还是住房绝对价格国内外横向比较，部分热点城市住宅价格已经明显偏离合理水平。特别是最近一年内热点城市住宅价格大幅上涨，包括房地产调控政策、流动性和利率等在内的住宅不动产定价基础条件的微小变化，虽然可以解释住宅成交量的上涨，但无法合理支撑房价的大幅上涨，住宅市场出现非理性投机炒作氛围已是毋庸置疑，部分家庭非理性加杠杆进行投资性购房，以及超越家庭收入状况非理性加杠杆，甚至采取假离婚绕开购房资格限制等行为，已经成为房地产市场和房地产金融的风险隐患。而楼市新政后房地产市场心态的急剧调整，反映为商品房成交量急剧萎缩，成交价格环比涨幅下降，也主要是因为楼市预期发生了明显变化。这些情况表明，楼市预期不稳定，房地产市场明显波动的根源就难以消除，房地产市场就难以平稳健康运行。
影响楼市预期的因素有很多，包括资金面状况、市场利率、地方政府楼市调控政策、社会舆论导向等，都会或多或少影响到房地产市场的预期，而房地产市场预期影响房地产交易行为的机理在于住宅不动产预期投资回报率与其他投资工具投资回报率的比较。如果住宅不动产投资回报率过高，则房价上涨预期强烈，市场交易行为趋向非理性狂热，反过来又促使房价加速上涨；如果住宅不动产投资回报率较其他投资工具回报要低很多，则市场交易清淡，住宅供过于求，库存压力增大。
住宅不动产投资回报主要包括两个部分，住宅租金收入和住宅资本利得。住宅租金收入受住房租赁市场影响较大。无论是非热点城市，还是热点城市，住宅租金已经高度市场化。考虑到我国住房租赁市场需求人群主要为中低收入群体，因而市场化的住宅租金相对房价保持一个较低的水平。即使在北京、上海等一线城市，住宅租金收益率不到2%，远低于理财产品收益率，还需要承担住宅长期折旧分摊和固定年化的管理费用。住宅资本利得，受住宅投资投机性资金驱动显著。今年热点城市房价涨幅高的在30%以上，涨幅较低的也有15%左右，今年经济金融环境和人口流入的基本面无法支撑房地产价格高达两位数的上涨。
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