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| 产权新政预示商品房续期两大结果 | | 来源：中华工商时报 点击数：1119次 更新时间：2016/12/6 9:20:24 | 这几天房地产又成热点了：部分城市房价屡创新高、居民蜂拥抢房、地王再度出现、银行紧急刹车。种种现象，又让人有了眼花缭乱之感。
那么，房价走势到底如何呢？笔者觉得，从新近颁布的产权新政入手分析，也许可以看出一些端倪。
11月27日，新华社授权发布了完整的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。这个意见，可谓一石激起千层浪，但是，社会各界关注的焦点大多集中在了企业的产权保护上，而对于居民房屋产权的保护，有媒体关注了，也多是一带而过。
实际上，这才是房价走势的关键所在。关于居民房屋产权的保护，这份文件是这么规定的：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”
虽然是短短的两句话，但是大有深意。尤其是“预期”二字，可谓点睛之笔。
为什么文件中会有“预期”二字？因为住宅产权的关键是70年土地出让金的问题，房地产市场是近10年20年才兴起的，距离70年到期还远，所以文件才有这个说法，要“研究”相关的法律安排，给大众以良好和稳定的“预期”。
但是，从另外一个角度讲，70年时间并不长，说到就到了。而且，由于房地产发展初期的一些特殊情况，这个问题已经出现、已经吓人一跳了。
这就是今年4月在温州发生的事情。
作为改革开放的前沿地区，温州市有关部门当初为了促进房地产市场的发展，对有的住宅地块，本该收取70年土地出让金的，只收取了20年，“续期”这个敏感的问题，就这样提前50年到来了。
别的住宅交了70年的费用，对只交了20年费用的住宅，温州国土局自然而然地想全额补收。结果，这个处理意见被曝光之后，引来媒体的热烈讨论。其中《法制日报》旗帜鲜明地表示反对，该报驻浙江的记者发表了题为《温州国土局不懂的并非只有物权法》的评论。文章引用《物权法》第149条的规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，认为温州政府官员在处理该事时出现了法治素养和媒介素养的双重缺失，在法无授权、不具资格、没有经过任何法律程序的前提下，就自说自话、随心所欲地解释法律，试图高额收费，是违法行政。《物权法》固然没有规定土地使用权到期后应该如何续期，但法律同样也没有规定到期后必须收费。法无明文规定，政府却越权行政，是滥用权力。
对于这件事情，笔者也在本报发表了观点，认为自动续期是没问题的，无偿续期，恐怕不行。因为，绝大多数住宅拥有者的房产土地使用期限是70年，而温州的这批购房者，他们的房款中，只包含20年的土地出让金。现在，土地期限到期了，如果无偿续期，等于他们少交了50年的土地出让金。这不公平。
这件事情后来没再成为热点，笔者的印象中，这批购房者还是缴纳了费用。
回到此次产权保护新政，文件既然规定了要研究续期问题，实际上，一场博弈就已经开始了。这场博弈，就是住宅拥有者和立法者及其背后的政府之间的较量。
笔者预测，这场博弈有两个结果：第一，永久产权；第二，低成本持有。
第一个结果，相信读者朋友应该理解，因为《物权法》规定了，土地使用权到期，自动续期。只要法律安排得当，自动续期不是问题。我们常说千年古刹，如果保养得当，以后出现千年住宅也是可能的。
关键在于第二点，低成本持有。在购买的住宅之后，关于持有成本，有一远一近两个，远的就是土地出让金，70年到期。近的就是一直在呼吁、始终没有大面积铺开的房产税。
70年之后的土地出让金到底如何征收、按什么标准征收、再征收是70年还是100年或其他时间段，目前都是未知数。但有一点是可知的，已经建成的住宅，再向住户征收土地出让金，招拍挂程序、价高者得的可能性完全不存在了，政府部门只能是根据当时的经济发展水平、地块的性质、居民的承受能力等各方面因素，甚至有可能包括和居民代表谈判等手段，实现土地出让金的征收。这个数额，比起现在高溢价的土地收入甚至是天价地王，应该会低得多。
至于房产税，在各种版本中，都有免征额度。即使超过免征额度，征收的金额应该也会远远低于市场价的租金。这一点是毋庸置疑的。
续期问题和房产税问题，政府部门和立法者面对的是几乎所有的居民。这些居民包括官员和立法者本身，因此，双方博弈的结果，绝对不可能像现在的土地收入那样动辄是天价，只能是处在居民承受能力的范围之内。
这就是产权新政给笔者的启发，永久产权、低成本拥有。在这种背景下，加上遍地资金没有出路，房价走势上扬，应该是不可避免的。
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