标准普尔评级服务公司在近期的媒体研讨会上，点名了一批财务杠杆过于激进的房地产开发商。其中包括奥园集团、中国海外宏洋集团有限公司、华南城控股有限公司、旭辉集团、万达商业地产股份有限公司、花样年控股集团有限公司等。这些公司的共同特点是，2013年债务增速超过50%。另外，标普担心实力较弱的开发商，再融资风险加剧，其中包括人和商业控股有限公司和恒盛地产控股有限公司，这两家公司的美元债券将在2015年到期。专业人士表示，除非销售情况改善，否则可能面临流动性或违约风险。

    五成房企中期业绩预降

    6月上旬，23家上市房企披露了上半年业绩预告。其中，9家预增，2家预平，12家预亏或预降，弱势业绩占据了半壁江山。正如专业人士预判的那样：上市房企上半年业绩压力显著。

    其实，上市房企的业绩下滑态势早在一季度就已经显现，超过半数房企业绩同比下滑。行业龙头“招保万金”中，除了保利地产(行情,问诊)净利润同比增长10.8%外，其他三家房企业绩均呈下滑态势。尤其是金地集团(行情,问诊)，一季度净利润为4934.38万元，同比降幅高达73.65%。作为行业龙头，万科A(行情,问诊)也难逃业绩下滑命运，一季度其实现净利润15.29亿元，同比下降5.23%，这是自2002年以来的12年里，万科A首次出现一季度净利润同比下滑。此外，招商地产(行情,问诊)一季度净利润7.55亿元，同比下降6.82%。

    在上半年预亏或预降的公司中，个别企业一季度业绩遭遇滑铁卢，二季度仍然扭亏艰难。比如，荣丰控股(行情,问诊)一季度亏损1234.09万元，同比下滑1122.2%，预计上半年亏损1800万元至2200万元之间，亏损面或进一步扩大。

    来自中原地产市场研究部的数据表明，6月上旬30家上市房企发布了前五个月的数据。其中，销售业绩同比下降的房企达17家，占比为56.67%。从完成年度目标情况看，目前仅有2家房企完成了四成以上的年度销售目标任务，分别是恒大和万科。完成年度任务三成的房企有11家；完成年度任务二成的房企有15家。仅完成一成年度任务的有首创置业、花样年，它们至今仅完成年度任务的18%和9%。30家企业平均完成率仅为29%，完成任务不足30%的企业就达到17家。同时，这30家房企业之间出现了明显的分化，专业人士预计，后续公布的企业中同比下调的比例或将继续增加。

    随着楼市的持续低迷，土地市场开始降温，房企拿地积极性也在下降。中原地产研究部数据表明，20强标杆房企近几个月拿地数量逐月递减。今年5月份，合计拿地金额为116亿元，与去年同期的454.64亿元相比，下滑74.49%；4月则同比下滑46.94%。显然，标杆房企进入土地市场的动作在迅速减缓，拿地态度已由热情转为谨慎。

    融资艰难资金压力加大

    与土地市场渐趋理性相对应的是房企的融资环境在进一步恶化。国家统计局最新数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1-4月份回落了0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其它资金18977亿元，下降6.4%。整体而言，房企的资金压力明显加大。

    中原地产监测数据显示，今年5月份，10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。这10家标杆房企的融资金额已连续回落三个月，并创下近十一个月以来的新低点。从房企海外融资情况看，今年前五个月，房企海外融资额达198.23亿美元，其中，5月份合计融资额度为69.94亿美元。中原地产首席分析师张大伟表示，中国房企海外融资成本明显增加，大部分企业发行的美元优先票据债成本都已经上涨到7%以上，开发商的资金负担加速上涨。他表示，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。另外，在美国加速退出QE和人民币贬值的双重压力下，近期国内多个城市楼市又涌现降价潮，这导致房企海外融资的难度也有所加大。

    楼市调控，融资成本不断上升，叠加效应使得上市房企的负债率不断升高。数据显示，一季度上市房企算术平均资产负债率高达61.86%，仅有13家公司资产负债率低于30%，珠江控股(行情,问诊)、鲁商置业(行情,问诊)和天津松江(行情,问诊)等24家公司资产负债率甚至超过了80%。

    专业人士认为，正如标普所给出的风险提醒，在楼市持续降温形势下，多家房企面临严峻流动性风险。日前银监会副主席王兆星表示，银监会将重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况；关注房地产开发商的资金链断裂给金融带来的风险；未来将大力支持首套住房需求。

    永续债变相成房企融资途径

    负债率居高不下，令处在融资困境中的房企绞尽脑汁寻找能“一箭双雕”之道，“永续债”被认为是很好的解决方法。近来，雅居乐、瑞安房地产、恒大地产等陆续在港发行永续债，合计发行规模为336亿元，票面利率集中在6%-9%。

    “永续债的操作模式大多是找基金子公司或者券商资管产品对接，银行作为通道将资金委托贷款给发行人，通道费用大约为1‰-1.5‰，券商或基金子公司的费用在3‰左右。”据专业人士透露，实际操作中，会附加赎回及利率调整条款，也叫“利率重置条款”：第一、二年不低于约定利率，从第三年后利率大幅上升。这也被称为“2+N”模式，也即是银行在合同上第三年起设置高息，倒逼企业在两年内还贷而非高成本延期，如此一来，“永续债”变相成了给企业融资贷款的途径。

    永续债以债券之名享权益之实。按照香港会计准则，永续债被计入“永久资本工具”，增加权益，可有效降低上市公司的资产负债率，资金用途也比开发贷更为灵活。正如雅居乐2013年为增加现金流而发行的7亿美元永续债，这次发行成功缓解了企业的资金困境，并使其净负债比率同比下降了4.4%，进一步优化了资本结构，增加了企业的再融资能力。

    “永续债有助于降低企业的净负债率，但并不一定意味着发行成本降低，有时甚至会带来收益的下滑。”某股份制银行人士坦言，但是作为企业来说，会权衡净负债率下降带来的综合效益，而不只考虑短期收益，从综合角度考虑，房企乐于发永续债最终还是有利于综合收益的提高。

    永续债相比常规债权确有巨大优势，但假如项目结算不理想或其他融资渠道收紧，发行方或将面临支付更高利息的风险。为应对当前市场调控导致开发商现金流偏紧、资金缺口巨大的问题，业内专家认为，房企更应重视自身风险管控，稳健经营，企业应保持良好信誉；减少负债，量体裁衣，不要盲目扩张；减少房屋和土地的空置；缩短周期加快资金回笼，以保证资金的安全。