最高人民法院日前发布的“物权法解释”成关注焦点

    《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）自2007年10月1日实施，有很多细节问题没有明确规定。最高人民法院日前发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《解释（一）》），细化了部分问题。这几日，该解释成为市民关注焦点。记者就市民关心的问题采访了北京市盈科律师事务所大连高级合伙人马文龙律师，马律师对该解释作出了详细解读。

    机动车、船舶等善意取得有限制条件

    【问题】市民陈先生全款购买一辆二手车，办理了过户登记，结果发现这辆车已经被卖给了孟先生。对方称车辆已经付了全款，但没有办理过户登记。陈先生认为孟先生没有登记，而自己对车辆已经卖给孟先生的事情不知情，所以车应该归自己所有。

    【解析】该车所有权归孟先生所有。《物权法》规定了善意取得制度，即若陈先生符合受让该车时是善意的、转让价格合理、办理了变更登记，即便孟先生的买卖关系在先，也应当是陈先生依据善意取得获得该车的所有权。但《解释（一）》对机动车、船舶、航空器等物权变动的善意取得作了特殊规定，如果受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人也不能依照善意取得获得所有权，即本例中由于孟先生已经先行支付了购车款并且实际占有了车辆，陈先生即无法善意取得该车的所有权。陈先生想要维护自己的合法权益，只能通过其与卖方之间的买卖合同追究卖方的违约责任等。

    继承的房屋尚未办理过户手续，仍能行使权利人的相应权利

    【问题】市民高女士继承了其父的房产，但尚未办理过户手续。该房产在高女士父亲在世时出租给刘某，现租赁合同已经到期，刘某想续租，但高女士不同意，刘某以高女士不是房产证上所有权人为由，拒不搬走。高女士想知道没有办理过户登记的情况下，能不能要求刘某搬走？

    【解析】高女士若已依法继承该房产，即使高女士没有办理过户登记，仍然有权要求刘某腾退房屋。《物权法》赋予物权人请求无权占有人返还原物、排除妨害、清除危险的权利，《解释（一）》规定，当事人依继承取得不动产所有权，即使没有办理不动产登记，也享有上述权利。所以即便高女士尚未办理房屋过户登记，但只要高女士依法继承了该房产，高女士就有权利请求刘某腾退该房产，并且若刘某与高女士父亲之间签订的租赁合同约定了刘某逾期腾退房屋的违约责任，高女士还有权要求刘某承担相应责任。

    共有人优先购买权的行使期限

    【问题】严平（化名）与其弟严安（化名）按份共有一辆货车，现严平周转资金，想出卖自己与弟弟共有货车的份额。严平与严安之间没有任何共有协议或其他书面协议就共有的相关事宜作出约定。严平已经和他人谈好了转让份额的相关事宜，但又了解到共有人有优先购买权，于是告知了弟弟自己想要出卖共有货车份额一事，并问其是否要购买。严安说自己要考虑考虑，但始终未给答复。严平急于用钱，想问自己是否一定要等到弟弟回复才能将份额转让给他人？

    【解析】优先购买权的行使以同等条件和期限内行使为前提。同等条件指转让价格、价款转让方式及期限等条件与其他购买者相同，共有人才能行使优先购买权。由于兄弟两人对优先购买权的行使期限没有约定，严平又急于转让共有份额，严平可以采取书面通知的方式，载明要求严安行使优先购买权的期限，同时载明转让价格、价款转让方式及期限等同等条件的具体内容，如果严安超过严平规定的期限未行使优先购买权，严平即可将份额转让给其他人，但需注意，该期限应当多于通知送达之日起15日。