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| 资金链成中小房企“生死劫” | | 来源：中华工商时报 点击数：438次 更新时间：2015/8/20 8:57:13 |
土地政策趋严 利润空间再缩 投资成本高企
国家统计局公布的最新数据显示，7月70个大中城市中，重点城市房价继续上涨，市场因此担心楼市重回“大步快涨”时代。专家表示，随着楼市分化态势的进一步明显，以及投机性需求的持续抑制，市场基数已不可同日而语，房价快速上涨基础不复存在。
进入8月份，越来越多的房企公布了2015年的中期业绩。而在楼市进入“下半场”的当下，虽然利好政策不断，但房企的整体业绩表现仍是“王小二过年，一年不如一年”。
多家房企利润严重下滑
房地产企业大佬万科8月16日披露上半年业绩报告显示，公司上半年实现营业收入502.67亿元，同比增长22.72%；净利润48.46亿元，同比微增0.77%。净利润增速远低于营业收入增速，且创下了自2002年中期以来的最低增速。这一数据，让市场开始担忧房地产整体行业利润情况。
数据显示，截至8月11日，沪深两市共有21家房企公布了2015年的中期业绩，其中12家出现净利润下滑，多家房企净利润下滑幅度超过50%。另外，据Wind统计数据显示，沪深两市有71家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业就有27家，占比近四成。
房地产行业整体利润下行拐点始于2014年，数据显示，2014年上半年，144家上市房企营业收入合计2940.8亿元，同比增长5.97%；净利润319.72亿元，同比下7.86%。而2013年上半年，65家上市房地产企业营收合计1547亿元，同比增长39.5%；净利润合计187.6亿元，同比增长20%。
身为曾经的地产百强企业之一，华光地产日前被江苏省常州市天宁区人民法院宣布破产清算。目前在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂，其中一个项目被转手，另外两个项目仍处于停工状态，受影响的业主有200多名。华光地产破产同日，另一家常州房企泰和置业的破产清算也被法院受理。
中小房企存资金链短板
华光地产的破产让自去年以来困扰中小房企的资金链断裂问题再次被重视起来。
2008年，华光地产斥资3.23亿元拿下了南京江宁大学城G114地块，意图打造江宁欢乐城项目。然而此后的7年时间里，该地块一直未能动工，而该地块未动工的主要原因在于华光地产的资金链出现了问题。今年1月，或许是为了断臂求生，华光地产将该地块出售给了国有企业中航地产，然而此举最终未能改写破产结局。
业内人士认为，华光地产资金链的断裂，源于近年来的盲目快速扩张。据了解，2007年左右，华光地产在长三角地区多次拿地。后来由于土地政策逐步趋向严格，华光地产将项目的回笼资金用于偿付土地款项。随着一些项目不能及时开发销售，整个资金循环便出现了缺口。
而与华光地产同日接受法院破产清算的另一家房企泰和置业，破产的主要原因在于其开发项目“泰和之春”定位失败。这一豪宅项目无法存活于配套欠缺的非中心地段，最终结果是楼盘滞销，投入成本难以收回，造成资金链断裂。
房地产行业由于资金链断裂导致破产的企业不止华光地产一家。实际上自去年开始，受房地产市场整体低迷影响，包括兴润置业、盈嘉地产在内的十余家中小型房企均因资金链断裂而“破产”、“跑路”。
对此，房产研究院智库中心研究总监严跃进表示，包括华光地产在内的中小型房地产企业，动辄用全国百强的光环来为产品营销拉分，实际上却忽视了高负债等背景下的一个问题，即企业的开发模式并不成熟。
“此类房企实际上破产前，就已经有延期交付房屋等问题出现，这使得此类房企的经营面临了一些问题。这个问题愈演愈烈，进而导致企业破产。”严跃进说。
审慎开发方可与大企业合作
对于中小房企总是将资金链问题归咎于市场疲软，严跃进解释，将行业痼疾归咎于市场是一个可以辩解的方式。尤其在某些城市高库存的压力下，确实会有一些新的市场矛盾。这使得投资规模大，但现金流方面很乏力。不过资金链断裂的根本原因还是这些企业过于激进的战略模式。
针对近年来多家中小房企资金链紧张或断裂的现象，严跃进表示，中小房企经常会采取疯狂高价抢地的激进战略，“进而在前期有些飘飘然了”。华光地产的例子值得目前所有中小房企反思，房地产市场机遇依然存在，关键要有一个谨慎的开发思路。
房地产行业利润压缩，“在目前的市场情况下，房地产行业已经不再是高利润、高空间行业，整体行业利润空间已经很薄”，汇联金融服务控股有限公司执行董事、首席运营官郭馨孺表示，“之所以大型房地产企业还能从中赚钱，是因为他们联合起来去做集中采购，把建筑、人工、资金等成本全部控制在不可想象的低范围内”。
以万科为例，房地产企业正在进行在有限的毛利润空间内通过压缩成本来来提高净利润。“万科净利率水平过去在9%-10%左右，行业白银时代到来，盈利水平受到一定局限”，郁亮表示，“万科毛利水平保持稳定，但净利润水平要靠提高管理水平来提升。上半年万科营销费用、管理费用率、以及在媒体投资的广告费用均在下降，万科确实需要精打细算，从管理要效益”。
而对于中小企业来说，业内普遍认为，白银时代竞争加剧，越来越多的中小房企会逐渐被吞并或被迫退出这个市场，房企集中度将进一步加大。郭馨孺分析，土地出让价格越来越贵，导致房地产投资成本高企，中小房地产企业自己拿地开发挣钱越来越困难，未来房地产行业可能将出现由大型房企垄断的局面。
“对于小开发商来说，建议他们把已经有的土地卖给大开发商，或者跟大开发商合作。如果小开发商手头有一笔资金打算投资拿地，建议他跟着金融机构去给大开发商做财务投资，这种选择可能比小开发商自己拿地开发的收益更好”，郭馨孺表示。
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