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| 对肆意违约行为岂能听之任之 | | 来源： 点击数：492次 更新时间：2015/7/8 13:47:18 | 近日有媒体报道，“3·30新政”之后房价暴涨，二手房市场交易纠纷仍在持续。日前，为争抢深圳龙岗坂田万科金色半山一套房产的控制权，买卖双方持续对峙。业内人士称，面对暴涨的房价，卖方对于违约可谓肆无忌惮。深圳市宝安区人民法院此前统计，今年3月21日到5月21日该院房产庭新收案705宗，以二手房买卖纠纷居多，超去年同期106%。深圳市龙岗区人民法院早前也表示新政之后，二手房买卖纠纷案件数相比去年同期翻了1倍。
房价暴涨时，二手房卖家无视已经签订的合同，肆意违约；房价暴跌时，购房者则打砸售楼处，逼迫开发商作出补偿，或断供违约。在近年来房价涨跌起伏不断的情况下，此类违反契约原则，无视诚实信用的行为屡见不鲜。促进市场经济健康持续发展，必须重视契约精神，规制肆意违约行为，至少要让违约者付出更高代价，得不偿失。
一诺千金、信守承诺作为亘古不变的道德原则和法律底线被遵守。诚实信用原则既是做人的一项基本原则，也是市场经济活动的一项基本道德准则和现代法治社会的一项基本法律规则。民法通则与合同法中均将诚实信用规定为一项基本原则，要求人们在民事和经济活动中应当诚实守信，正当行使权利和履行义务。
无视合同，见利忘义，随意毁约是对市场经济和法治社会的根本性破坏。试想，白纸黑字的书面合同，信誓旦旦的承诺说不认账就不认账，让交易双方的权利均处于不确定状态，谁还敢放心地参与社会交往及经济活动。物价涨跌本属市场经济正常状态，在没有显失公平、重大误解的情形下，就应该信守合约，坚决履行。否则，房价暴涨，卖家反悔；房价暴跌，卖家反悔；房租涨价，房东反悔；交易成本大大上升，市场经济处于无序状态，回到了原始的丛林社会，无人受益。如果肆意违约的做法传染到股票市场，后果更不堪设想，谁也不能保证自己能够持有股票获利，因为股票上涨，原股东可能反悔毁约，股票下跌，可以退回原股东，一片狼藉、毫无秩序可言。
违约行为之所以呈多发态势，主要在于毁约成本太低。以该报道中争议房屋为例，成交价350万，后市值上涨至450万，假如卖主违约收房，获利100万元，以律师所称的双倍定金或成交价的20%为违约赔偿，顶格不过70万元，仍可获利30万。理论上，法院可判决继续履行合同，但如果违约方肆意将无赖进行到底，如将房屋装修、将老人安排至房屋居住，以致履行不能，加上信访、维稳风险及执行难现状，法官可能会选择解除合同或进行“各打五十大板”的调解，使违约方获利。
法治社会的意义之一在于保障公民的合法行为能够得到法律保护，在于不能让违法失信者获利，不能让诚实守信者替背信弃义者承担交易成本。确保法律的可信赖性及契约的稳定性，必须提高违约成本。当前法律中赔偿损失、承担定金或违约金责任的目的主要在于填补受害方损失，而非惩罚违约方，以致出现违约者获利的局面。有必要实行惩罚性赔偿，以违约方获利数额为参照赔偿守约方，如除赔偿实际损失外，还应要求违约者按标的物合同价与市场价间差额的二倍赔偿守约方。惟有如此，才能让违约失信者竹篮打水一场空，让守约者得到法律不折不扣的保护。
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