今年下半年，一系列房地产政策为楼市带来了影响。我市从6月开始执行的规范二手房税费支付方，到限购政策调整，再到全国房贷政策放宽，直至近日住房公积金贷款利率下调，以及正在向社会公开征集意见的系列住房公积金贷款政策调整，楼市政策调整的影响仍在不断发酵。

    在全国楼市回暖参差不齐的背景下，我市楼市局面平稳，不仅得益于大连优美的人居环境，还缘于我市在土地政策和供给方面的保障。从今年年初，我市实行全域地价体系，根据国家政策、市场变化，对全市域地价体系进行统一的动态监管和定期更新调整，从而减少存量土地积压，及时形成有效供给，加之今年我市还根据市场变化，及时调整了土地供给量，以减少楼市消化存量的压力。同时，房企根据市场调整，减少新项目开工量，由此促进房地产市场平稳健康发展。

    房价未见“水涨船高”

    房企发力“各显神通”

    购房者：价格未见“水涨船高” 购房提上日程表

    央行11月21日宣布降息，这让市民刘宇感到是时候出手了。刘宇6月份想买房，但纠结的情绪总是挥之不去。连续几轮楼市政策调整之后，眼看喜欢的房源被买走，房价稳当当，不见呼呼涨，也没有唰唰降。临近年底，刘宇觉得，买房不能等了。

    早在今年6月，当得知“二手房交易税费由原来的买方承担变为买卖双方共同承担”，刘宇开始留意二手房房源，不过，对降价的担忧，让他止步于寻找。9月30日，房贷政策调整，刘宇购房面积从原计划的90平方米，增加到了120平方米，并锁定监测几个楼盘房价。从10月下旬开始，被监测的房源相继被卖掉，这让刘宇开始有了危机感。11月21日，央行发布降息消息，随后，大连市住房保障中心调低贷款利率。这一消息让刘宇彻底放下了纠结，打算出手。因为，经过监测，他中意的房源慢慢变少，而价格却浮动很小。

    一组来自对全市楼市的监控数据证实，刘宇的感受并非个案。从国家统计局对2014年10月份70个大中城市住宅销售情况的数据来看，大连新建住宅价格指数环比下降约1.3%，也就是说，每平方米1万元的房子，价格比上个月的下浮仅为130元左右。而该数据是对全市范围内的楼盘进行统计，也就是说，周边区域的低价位楼盘会拉低整体价格。根据我市当前的楼盘区位来看，周边楼盘的新开盘量明显高于市内四区。从成交量来看，进入10月第二周，伴随着秋季房交会的召开，楼市成交量进入了上行通道，特别是在11月的“双11”中，众多楼盘营销活动迅猛，成交量明显拉高。

    房企：快速自我调整 迎合市场需求

    在不少人揣测房企日子不好过的时候，房企自己最明白个中滋味。实际上究竟如何？记者为此深入房企一探究竟：从目前我市的楼盘销售情况来看，一边是海水，一边是火焰，“房企的日子”难以一概而论。

    以市内某楼盘为例，近两个月，销售人员忙得不亦乐乎，单日成交20单，并不是稀奇事。当然，这是以诱人的房价优惠为代价的。但是，该楼盘的销售负责人十分明确地表示，“以价换量”无需回避，因为这是市场需要，房子本身就是商品，价格有高有低，但滞销在哪个行业都是大问题。对于某些房源是否赔钱，该负责人隐晦地表示，“楼盘整体销售要盈利。”

    并非所有的楼盘都这么幸运，还有一些楼盘显得冷清。在旅顺口区某楼盘，一天只有几个人来看房的情况时有发生。这让该楼盘销售负责人十分头疼，因为今年的销售任务还没完成，还剩1个月的时间，希望渺茫。“压力非常大，领导已经给我下了最后通牒，这牵扯到整个公司的资金链。”

    不管房企当前销售情况如何，但对于市场的变化，几乎所有的房企都有不同程度的企业调整。这不局限于房价，更在拿地意愿、项目新开盘进程、企业内部员工配置等经营管理思路上有所变化。一位房企负责人认为，这种调整是今年房企的“新常态”，必须顺应市场。

    背后之手：土地供应收紧 全域地价管控

    与国内不少城市相比，大连楼市显得“幸运”了不少。平稳的价格，再加上成交量的回暖，让楼市气色透着健康。实际上，这背后有一只看不见的手在调节着楼市的上游市场——土地市场。

    今年，我市减少了土地供给。上半年大连土地成交面积远不及此前6年土地成交面积的平均水平，第3个季度，西岗区五四路南、新开路东、高尔基路北，甘井子区大连湾街道前关村，甘井子区张前路西侧以及甘井子区金龙路东侧，黄山路南侧等地块的推出虽然引发房企追逐，但在总量上已经明显收紧。

    与此同时，我市实施全域地价体系建设，对不同区域实行差异化动态管控措施。目前，除了瓦房店市和庄河市外，其他周边区市县都制定了3年之内的“地价稳增”目标，通过价格管控目标推动区域基础设施和公共服务体系建设，促“毛地”变“熟地”、“熟地”变“热地”。这样适当提高了居住用地价格，减少存量土地积压，及时形成有效供给，促进房地产市场平稳健康发展。

    我市新项目开工量缩四成

    新房存量明年有望消化至常态

    人们对楼盘存量房总量居高引发对后市房价的担忧，在坊间流传。昨日，记者从相关部门获悉，当前楼市平稳回暖，以当前的新建商品房存量房数量、今年新建商品住宅开工量以及土地供给市场来看，我市新建商品房存量房数量明年年中有望将消化至往年正常水平。

    分析新建商品房的存量房数量，应从入市量和消化量入手。消化量方面，楼市连续两月释放回暖信号，消化存量房进入快行通道。按照当前的去存量速度，如果保持以往的新建商品住宅开工量，我市新建商品房存量房数量达到往年普通水平，需要约1年时间。入市量方面，数据显示，今年我市新建商品房项目开工量同比减少约四成。同时，今年土地供应量相应缩减。结合入市量和消化量，分析人士预计，明年去存量化将持续“小跑”，但值得注意的是，不同区域的去存量化进度将不同，市内核心区的步伐更快。

    对于存量房与房价的关系，有业内人士认为，新建楼盘的存量房现象是销售商品房过程合理出现的现象。存量房是开发商销售和开发的重要参考指标，是影响开发商利润的一个重要因素。单一以存量房多寡判断后市不够全面。