回顾过去15年的楼市发展，“调控政策”始终是左右市场走势的最关键因素。开发商拿地卖房、制定发展策略，紧盯楼市政策走向，老百姓判断买房时机深受调控政策影响，中国楼市15年，可以说终没有摘掉“政策市”的帽子，不过经历了一轮又一轮的调控政策，中国楼市也走出了自己的特色曲线，完成了从草莽时代向理性市场的平稳过渡。如今，不管是开发商还是购房者，都已经能够更理性的看待市场，正确认识国家出台各项调控政策的用意了，15年中国楼市，在“涨”与“跌”，“保”与“压”中走向成熟和理性，调控政策则成为最令人难忘的楼市变频“遥控器”。

    1998年～2003年，中国楼市兴起，逐步进入调控时代

    经历过第一次住房改革的人都知道，1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止，在中国延续了近半个世纪的福利分房制度彻底变成了回忆。

    1998年之后，在住房分配市场化、住房二级市场、住房税收、住房信贷和经济适用住房等一系列政策的综合作用之下，房地产业连续4年保持了快速发展。其间，一些城市出现了短期内土地出让过多、开发规模过大等苗头，商品房价格和土地价格呈现出了爆发式增长的迹象，“泡沫论”由此发端。

    2003年，国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），首次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并明确了住房市场化的基本方向。此后，“涨”与“调”，“调”与“涨”，成为观察房地产市场走势的两条主线。

    2003年～2008年，楼市高速发展，调控政策密集出台

    真正的中国房地产“黄金十年”要从2003年开始，直到现在才呈现出了放缓趋势。而作为黄金十年的头五年，2003年～2008年间中国楼市的发展之快最令人印象深刻。这五年间，楼市的调控政策方向始终是以“压制“为主。然而不管出台什么样的政策，都没能阻挡得了资本市场的蜂拥而入，投资热、炒房热、炒地热，在众多推手的作用下，中国楼市一路高歌猛进，陷入了越调越涨，只涨不跌的怪圈。

    2004年的调控就是在抑制投资过热的背景下展开。当年一季度，房地产业开发投资在连续多年快涨的基础上增幅超过40%。随后启动的调控对“地根”和“银根”双双收紧——“半年内停止农用地转非农建设用地，提高银行准备金率和项目资本金比例。”政策的出台，促使房地产市场供应减缓，而需求并没有减少。最终，2004年全国房价涨幅达到14.4%，远远高出1998年～2003年间3.6%的年均涨幅。为此，2005年的《政府工作报告》明确指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为当年宏观调控的一项重要任务。

    2006年，政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产，力度之大前所未有——“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%”的规定始于彼时。

    随着一系列紧缩政策的出台，中国楼市尽管也出现了一些积极的变化，但收效与预期差距尚远。至2007年12月，全国70个大中城市新建商品住房售价同比上涨11.4%，环比上涨0.3%。2006年、2007年两年的房价轨迹是从一个高位走向另一个高位。2008年上半年，房价已是“高处不胜寒”，此时看空楼市的专家学者越来越多，楼市中首次传出了“拐点论”。

    令人不胜唏嘘的是2008年金融危机的突然爆发再次拯救了楼市。2008年底，一系列旨在“救市”的调控政策出台，房地产交易的契税、印花税、土地增值税等一系列税种得到减免，居民购买首套房最低首付比例调整为20%，贷款利率下限调整为基准利率的7折。加之“4万亿”投资政策的刺激，房地产市场迅速回暖，一批濒临破产边缘的房企起死回生。

    2009年～2014年，楼市逐步回归理性，调控谋求长效机制

    2009年中国房地产市场再次回归到旺盛增长的局面。2009年走过“小阳春”之后，中国房价便如脱缰般上涨不休。随后的2010年楼市也可以用火爆来形容。楼市的再度疯狂最终引发了中央调控的利刃出鞘——不仅调控首付、限制房贷、更挥出了“限购”这把快刀，自此后的五年中，楼市进入了“史上最严厉的宏观调控时代”。

    2010年4月，调控楼市的“新国十条”出台，对外地户籍人口和多套房购房者的贷款发放给予限制。9月，“新国五条”出台，将房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；同时强调“房价过高上涨过快城市限定居民购房套数”。

    2011年1月被称为“史上最严”的“新国八条”出台，要求全国房价上涨过快的30多个城市出台“限购令”，同时，新政将二套房的最低首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。

    2012年，中央各部委共60次表态调控不放松不动摇，15次重申房价合理回归，2次强调决不让房价反弹。

    2013年 3月1日，新国五条细则出台。表明将继续严格执行限购、限贷政策，同时要求地方政府公布年度房价控制目标、扩大个人住房房产税改革试点范围，上涨过快的城市要及时采取限购等措施。

    时至今日，“史上最严厉的宏观调控“收到的效果已经尽显成效。今年，尽管地方政府的救市动作频频，多地限购政策已经陆续放开，同时不少城市还进一步放开了贷款政策，但各地楼市表现依旧趋于平稳。经历了近十年的高速发展，可以说全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代已经一去不返，楼市已经进入到了一个相对平稳的阶段，不温不火正逐渐成为新常态。

    随着楼市回归理性，一套完整的长效调控机制也亟待建立完成。目前，国家已经实行“40城个人住房信息联网“，上海和重庆已启动个人住房房产税征收试点，房产税将如何接力限购、限贷政策的适时退出，将成为下一步楼市走势的关键所在。

    [15年中国楼市热词盘点]

    从1998年结束福利分房，到2014年房地产市场化日渐趋于理性，中国楼市一路发展，饱受风霜洗礼，也催生了许多让人印象深刻的词汇。这些词汇某种程度上成为楼市的一个缩影，反映了不同阶段的楼市特点。热词背后有中国买房人的辛酸无奈、痛苦纠结、希望憧憬，见证了中国楼市的一路变迁。

    炒楼花

    楼花是未开工项目，只停留在图纸阶段。炒楼花，是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。楼市发展初期，人们对炒楼花趋之若鹜，以小钱博大钱，是楼市泡沫的主要制造手段。

    地王

    自从2004年土地以“招、拍、挂”的方式进行出让，全国各地土地价格屡创新高。“地王”是指在商品房用地拍卖中以极高价被拍得的建筑用地，由于中国房市一直居高不下，因此地价随房价一起只涨不降，不断有土地刷新最高纪录， 而“地王”的产生，往往预示着房价将再度上涨，成为市场的主要观测对象。

    拐点

    拐点本来自于股市，指股市结束上升或下降出现相反走势的临界点。但是在2007年底至2008年初，拐点一词却被成功地移植到楼市，成为那一段时间出现频率最高的词。那一年，专家学者关于拐点是否已经到来一直争论不休，为此还涌现出了一批“立场鲜明”的业界名人。最终，市场是检验真理的唯一标准，短暂的低谷之后，中国楼市再次走出了一条上扬曲线。

    退房潮

    中国房地产市场两次降价潮，随后而来的就是退房潮。2008年底2009年初，金融危机下楼市直转急下，一些城市房价较上一年同期下跌20%，使得之前疯狂置业、炒房的业主们在面临房价频降、投资缩水的压力下，开始千方百计寻求全额收回投资的途径，于是业主群体性退房事件在全国各地纷纷上演。2011年10月几乎是2008年金融危机的翻版，北京、上海、南京、杭州等城市相继出现了退房潮，降价引发退房潮，让房地产“契约精神”一度成为媒体讨论的热词。

    假离婚

    “假离婚”是随着拆迁补偿、买二套房、逃避夫妻债务、孩子上学等问题而粉墨登场的，并且成为获取利益的工具。2010年开始，国内多个城市开始上演离婚潮，不为别的，只为房子。比如离婚可以规避限购措施，获得再买一套房的资格，同时还能享受到比较优惠的贷款利率。“假离婚“反映了中国楼市在政策安排和资源分配上存在很多漏洞，老百姓能拿婚姻当儿戏也实属无奈。

    夹心层

    “夹心层”，是指游离在保障与市场之外的无能力购房的一部分群体。这群人中，有的够不着廉租房条件、又没钱买经适房，有的没资格买经适房、又买不起商品房。统计显示，这个群体约占全国城镇人口的一半以上，其中还不包括常住城镇的暂住人口。近两年，快速发展起来的公租房主要面对的就是这一部分群体提出，让夹心层也能安家乐业。

    丈母娘需求

    中国频频上演只升不降的神话，民间开始纷纷总结高房价的幕后推手。其中，“丈母娘需求”被网友列为首位，让人哭笑不得。好事人士还曾做过调查，全国只有18%的丈母娘愿意接受女儿和女婿租房结婚，中国的丈母娘都希望自己未来的女婿居有定所，工作稳定，能给他们的女儿带来幸福的物质生活，所以现代男生只有先买房才敢谈婚论嫁。网友调侃“你可以不买房，除非你摆平丈母娘”，一些官员和专家也公开指出，丈母娘的观念不转变，房价就降不下来。