在很多人看来，中国的房地产市场是典型的“政策市”，但是这一看法在2014年遇到了挑战。2014年上半年，在中央政府未出台新调控政策的前提下，房地产市场却呈现出交易量下跌、价格调整幅度加大的特征。进入6月份，虽然有些地方政府已经开始推出救市举措，但市场却反应平平。楼市是否进入又一轮拐点，引人关注。

  从全面调控到分类调控

  今年全国“两会”的政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。没有提加强对房地产市场的宏观调控，更没有将降房价作为调控目标，这在近几年来政府工作报告中还是首次。对此，李克强总理在中外记者招待会中再次表示，对于合理的自住需求，要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则要因城因地分类进行调控，抑制投机、投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

  政府的这一变化显示，中国的房地产市场分化相当明显，一二线城市，尤其是一线城市热度不减，而三四线城市则面临着相当大的困难。从全面调控到分类调控，这让很多房地产开发企业为之兴奋。分类调控意味着楼市发展进入第二阶段，调控存在继续加码的可能性，但一刀切的政策不会再出现。对于一二线城市来说，在继续严格调控的同时，一方面将加大供应力度，满足刚性需求，另一方面将增加中小套型的商品房和共有产权住房供应，减去不合理的需求。

  虽然没有出台进一步的调控措施，原有的限购限贷政策并没有在中央政府这个层面上有所放松。不过，进入五六月份之后，随着房地产市场的变化，一些地方政府有些坐不住了。出于刺激楼市从而缓解地方经济增速下滑的考虑，6月，多地出现了许多“取消限购”的乌龙事件，数个城市取消限购的传闻一经发出即遭辟谣。虽然“取消限购”并未真正实现，但是这些地方政府也表示“未来会有所调整”，这表明各地通过调整限购政策“救市”之心已让市场相关方“心知肚明”。近日呼和浩特发文正式宣布取消限购，也成为全国首个明文取消限购的城市。

  资金紧缺始终困扰市场

  房地产是资金密集产业，没有资金的支持就寸步难行，这不仅对开发商来说是这样的，对购房者来说也是如此。恰恰“钱荒”就一直贯穿2014年上半年的房地产市场。其实早在一两年前，开发商从银行贷款就已经不是一件容易的事情了，尤其是对中小开发商，银行在贷款时更是严之又严。不过相对来说，银行对房贷始终还是比较宽容的，尤其是对首套房贷，基本上能够保证基准利率甚至小幅利率优惠。但是这种情况，在2014年上半年也出现了变化，很多银行上调了房贷利率，甚至对首套房贷也开始利率上浮，个别银行甚至暂停了房贷的业务。

  银行的这种变化引起了央行的关注。5月中旬，央行召开了住房金融服务专题座谈会，要求商业银行确保住房消费贷款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款等。6月初，银监会官员也就房贷政策表态，要求银行大力支持首套住房需求，同时，抑制投资和投机性的住房需求，商业银行要继续执行差别化的住房贷款政策。这对房贷市场产生了积极的影响。6月16日，为响应和实施国家定向调控及微刺激政策，央行年内第二次实施“定向降准”措施。业内专家分析，4月和6月两次“定向降准”对房产市场产生了微刺激作用，银行业机构的房贷业务有改善迹象。

  虽然央行否认这是在救市，但支持首套房贷，是银行和银监会准确落实差异化住房政策的职责所在。当然，商业银行能否确保首套房贷款利率回归基准，甚至给予优惠，取决于商业银行贷款的安全性、流动性和盈利性，“三性”原则决定贷与不贷、贷多贷少、期限长短、利率高低。从目前房地产市场形势看，未来房贷宽松的可能性不大，货币信贷再次大举进入房地产领域基本无望。

  以价换量已成房企共识

  国家统计局6月18日发布的数据表明，今年5月，全国70个大中城市中，有35个城市的新建商品住宅（不含保障房）价格环比下跌，为近两年首现，如果包含持平城市，价格止涨城市数量接近八成。四大一线城市中，上海和深圳新房价格环比均出现了下降，其中，上海下降0.3%，深圳下降0.2%。这被部分人士解读为房市可能出现调整的“拐点”。 

  房企对市场的感受是最直接的。从部分上市房企公布的业绩报告来看，一半以上都没有实现时间过半任务过半的目标，出现了业绩下滑或预亏，个别房企销量甚至同比下降一半以上。不过，众多房企也并非全军覆没，去年的“千亿军团”销售业绩普遍表现良好，显示出超大型房企的实力。从大连房地产市场来看，呈现出与全国楼市基本一致的走势，进入三四月份之后，很多开发商就感受到了市场的凉意。业内人士认为，与前几次调整不同，这次市场震动主要是市场内部矛盾爆发，而自我解决需要时间来解决，需要找到新的市场平衡。

  基于当期经济形势和房地产市场特点，中央或将继续采取金融措施支持自住需求，合理引导和稳定市场预期，地方政策微调也将短期刺激市场，下半年需求或将缓慢回升。不过，在整体市场处于下行通道时，开发商只有两种选择，一是横盘惜售、静待市场复苏，二是调整价格预期，用低价杠杆撬动销量。面对本轮调整，多数开发商除了放缓开发节奏之外，做出的选择就是以价换量，毕竟生存才是第一位的。